O juiz de Direito Senivaldo dos Reis Junior, da 7ª vara Cível de São Paulo/SP, determinou que uma incorporadora devolva 75% do valor pago por um comprador que desistiu da compra de apartamento por incapacidade financeira. O magistrado considerou a lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18) na decisão e arbitrou a taxa de retenção pela empresa em 25% dos montante já pago pelo desistente.
O comprador firmou contrato com a incorporadora relativa a um apartamento avaliado em R$ 327 mil. Ele efetuou pagamento de entrada de pouco menos de R$ 80 mil e de parcelas de financiamento que somaram R$ 96,6 mil. Por incapacidade financeira, requereu a resilição do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos, o que foi negado pela incorporadora.
Na Justiça, ele requereu a rescisão contratual e devolução de 90% dos valores pagos. A incorporadora, por sua vez, sustentou a necessidade de se cumprir previsão contratual que estabelecia devolução de 12% do valor pago ao desistente.
Ao analisar o caso, o juiz pontuou que a rescisão contratual se deu por parte do autor que, devido a dificuldades financeiras, não pôde mais dar continuidade ao negócio. O magistrado considerou que, na hipótese, é inadmissível o conteúdo da cláusula contratual, “tendo em vista que se mostra demasiadamente onerosa para o consumidor”. “Isto porque a cláusula se baseia em 12% do valor total da venda, algo em torno de R$ 39.000,00, o que redundaria em algo próximo a 45% do valor pago pelo autor da presente demanda”, afirmou o julgador.
O magistrado pontuou que a nova lei que definiu o distrato imobiliário – lei 13.786/18 – estabelece que, em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel, a incorporadora reterá o valor máximo de 25% da quantia paga, sendo o valor máximo de até 50% caso haja a instituição do denominado patrimônio de afetação. Para o magistrado, embora houvesse menção a esse tipo de patrimônio em cláusula do contato, não há prova de que a incorporadora tenha tornado o imóvel objeto do contrato em patrimônio de afetação, devendo ser mantido o percentual de 25% no caso em questão.
Ao considerar que a lei não se aplica somente a contratos instituídos após sua publicação, o juiz entendeu que, “ainda que o bojo central da lei seja referente a alienação de imóveis denominadas ‘na planta’, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para vendas de imóveis já construídos. E exatamente, é o que se enquadra ao caso fático posto nestes autos”.
Segundo o julgador, “tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual seja, cláusula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, este juízo entende que a aplicação do entendimento legislativo (embora amplamente (fixando em 25% do valor pago) é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto”.
Assim, determinou a rescisão contratual relativa ao imóvel em questão e condenou a incorporadora a devolver 75% do valor do apartamento ao comprador desistente.
- Processo: 1070803-55.2018.8.26.0100
Confira a íntegra da sentença.