Cenário atual da regulamentação do distrato imobiliário

No dia 10/7/18 o PLC 68/18 que versa sobre resolução de contratos para aquisição de unidade imobiliária, foi rejeitado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado.

 

O Projeto de Lei em questão, substituiu o texto proposto pelo projeto 1.220/15 e, traz alterações nas leis 4.591/64 e 6.766/79 que regulamentam a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo urbano, respectivamente.

 

Atualmente, por não haver legislação que regulamente a rescisão, caso não exista um acordo no momento do desfazimento do negócio, a alternativa é buscar solução junto ao Poder Judiciário.

 

O Projeto reconhece, por um lado, o direito do adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte dos valores pagos e, por outro, o direito do incorporador de impor penalidades pela desistência, superando as súmulas 1¹ e 3² do TJ/SP.

 

Ainda, traz os percentuais a serem retidos pelas incorporadoras, prazo para devolução das quantias pagas, bem como a correção monetária que deverá ser aplicada.

 

A legislação atual não estabelece o percentual de retenção e, nos casos em que se busca a solução judicial, as decisões estabelecem percentual de 10% a 25%.

 

Prevê que nos casos das incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a retenção do percentual será de até 50% da quantia paga e, nos demais casos, retenção do percentual de 25% pelas incorporadoras, quando a rescisão se der por culpa do adquirente.

 

A devolução desses valores se dará em até 30 dias após habite-se ou documento equivalente nos casos dos imóveis construídos sob o regime de afetação ou, nos demais casos, em até 180 dias contados da data do desfazimento do contrato.

 

A fixação de prazo supera a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, que através da Súmula 2 entende que "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".

 

Estabelece que nos casos em que a rescisão se der por culpa do adquirente, além da pena convencional, a incorporadora poderá reter a integralidade da comissão de corretagem, desde que integrada no valor do imóvel³, o valor recebido a título de arras, débitos de IPTU, condomínio e tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição ou rescisão, trazendo maior segurança jurídica às relações contratuais.

 

Pacifica o entendimento do Tribunal de Justiça no tocante ao prazo de 180 dias de tolerância para entrega da obra⁴ e, prevê que nos casos em que a rescisão do contrato se der por culpa da construtora, a devolução dos valores pagos será integral, em até 60 dias.

 

Estipula que nos casos de atraso sem resolução do contrato, adotando o entendimento do tribunal bandeirante⁵, o adquirente terá direito a lucros cessantes no montante de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora ao mês, corrigidos monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

 

Inova ao trazer a possibilidade do direito de arrependimento no prazo improrrogável de 07 dias, com devolução integral de todos os valores pagos, inclusive corretagem, cabendo ao adquirente a comprovação do exercício desse direito.

 

Por outro lado, timidamente traz a possibilidade de previsão de multa nos casos em que a rescisão se der por culpa da construtora, não tratando da possibilidade de inversão de cláusula penal na hipótese de descumprimento do prazo para entrega, questão essa sub judice no STJ através do tema 970 (REsp 1.635.428 e REsp 1.498.484).

 

A aplicação da penalidade por equidade, no atual entendimento do TJ/SP, é afastada, sendo incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador.

 

O projeto, que já tinha sido aprovado pela Câmara dos Deputados, ao ser votado na CAE do Senado Federal, teve 14 votos contrários e 06 favoráveis. A proposta, com parecer contrário, segue para o Plenário do Senado que poderá aprová-la ou rejeitá-la definitivamente.

 

A rejeição desse projeto, caso se concretize na votação do Plenário, abre espaço para votação do PLS 288/17, de autoria do senador Dalírio Beber (PSDB-SC).

 

Caso seja aprovado o PLC 68/18, será um marco no mercado imobiliário, vez que não há atualmente legislação que regulamente os casos de distrato por iniciativa do adquirente, cabendo ao Judiciário analisar e decidir sobre a questão, gerando decisões diversas.

 

Ainda que o referido Projeto não seja aprovado e, que se inicie a votação do PLS 288/17, que também dispõe a respeito da indenização em razão da resilição unilateral decorrente de iniciativa do comprador, já estamos avançando vez que se identificou a necessidade de parametrização e regulamentação do tema, o que trará maior segurança jurídica aos contratos celebrados e às partes envolvidas.
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1 Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

2 Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

3 Conforme entendimento esposado no Recurso Repetitivo nº 1599511/SP

4 Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.

5 Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

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*Nancy Mendonça Erdmann de Almeida é sócia do escritório AMBF Advogados.