Por unanimidade, a 3ª turma do STJ negou a aplicação do princípio da supressio em ação de cobrança de taxas condominiais, mantendo a obrigação de pagamento de duas cotas de condomínio em um imóvel no qual houve unificação irregular de salas comerciais.
O que é a supressio?
O princípio da supressio diz respeito à perda do direito de exigir determinada obrigação em razão da inércia prolongada do credor. Ou seja, se uma parte deixa de exercer um direito por um longo período, gerando a expectativa legítima de que ele não será mais exercido, esse direito pode ser considerado extinto para evitar um desequilíbrio contratual e proteger a boa-fé da outra parte.
Na origem, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra a administradora alegando que, desde 1976, duas unidades de propriedade haviam sido fisicamente unificadas sem ciência nem autorização do condomínio ou dos demais condôminos.
Em razão disso, a administradora anterior passou a cobrar apenas uma cota mensal, contrariando o critério de rateio previsto na convenção.
A irregularidade só foi descoberta em 2016, com a troca da administradora, quando se constatou que a cobrança a menor gerava prejuízos aos demais condôminos.
A empresa, por sua vez, sustentou que a cobrança unificada ao longo de décadas gerou a expectativa legítima de manutenção da situação, invocando o instituto da supressio.
Em 1ª instância, a sentença acolheu parcialmente o pedido do condomínio, fixando a obrigação de pagamento das duas cotas apenas a partir de 31/10/2016, data da notificação extrajudicial. O TJ/RJ manteve o reconhecimento da supressio quanto às cobranças anteriores à notificação.
O caso foi levado ao STJ.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a aplicação do instituto da supressio exige não apenas a inércia da parte detentora do direito, mas também a comprovação de que a outra parte agiu de boa-fé e desenvolveu expectativa legítima de estabilidade jurídica, o que não ocorreu no caso.
"Não se pode invocar o instituto da supressio para perpetuar situações em descompasso com a boa-fé objetiva, sobretudo nas relações condominiais, em que devem prevalecer a isonomia e a mútua colaboração entre os condôminos", afirmou.
Para a ministra, manter a cobrança a menor implicaria "prejudicar a sustentabilidade financeira do condomínio e onerar injustificadamente os demais vizinhos".
Acompanhando o entendimento da relatora, a turma negou provimento ao recurso especial.
- Processo: REsp 2.170.566
Veja o acórdão.