Em plenário virtual, os ministros do STF fixaram tese de repercussão geral acerca de taxas de associações de proprietários de loteamentos urbanos. O enunciado da Corte é:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."
A decisão foi nos termos do voto do relator Dias Toffoli. Ficaram vencidos os ministros Fachin, Lewandowski, Rosa Weber, Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso.
Uma mulher ajuizou ação contra uma associação de proprietários pedindo a declaração de inexigibilidade de valores cobrados pela entidade, a título de taxa de manutenção e conservação, tais como: manutenção de clube, construção de academia e sauna, construção da secretaria do clube, construção de quadra de squash, iluminação na quadra de tênis.
A autora alegou que a cobrança é indevida, pois conforme o plano diretor, o loteamento tem natureza pública, com vias públicas, e não de condomínio fechado. O pedido da mulher foi negado em 1º e em 2º graus sob o fundamento de que a associação, que atua em benefício do loteamento, se assemelha ao condomínio.
O ministro Dias Toffoli deu provimento ao recurso sob o fundamento da feição constitucional do princípio da liberdade associativa. O relator explicou que, ao mesmo tempo em que a CF garante proteção a essa forma de congregação de interesses, ela também assegura a liberdade na integração a ela e, no mesmo passo, à desintegração.
Toffoli propôs a seguinte tese:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que
- já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou
- sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis
Veja a íntegra do voto de Toffoli. O relator foi acompanhado pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques.
Divergências
Para Edson Fachin, são constitucionais as taxas cobradas por associações de proprietários de loteamentos urbanos para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados, indistintamente, para todos os proprietários.
O ministro reconheceu que loteamentos urbanos não se confundem com os condomínios propriamente ditos, “tendo em vista que os loteamentos urbanos são formados por unidades individuais, sendo públicas as áreas comuns, em geral, concedidas por atos precários dos entes municipais”.
Fachin explicou que a diferença entre loteamentos urbanos e condomínios, dizendo que há legislação específica que regulamenta os condomínios e as obrigações decorrentes desse tipo propriedade, “porém para os loteamentos urbanos não há legislação diretamente aplicável”.
Para o ministro, se está diante de uma situação jurídica anômala de cotitularidade de obrigações decorrentes da prestação de serviços e disponibilização de bens que são colocados à disposição de todos os proprietários individuais do loteamento urbano.
“Não se está, portanto, diante da obrigação de associar-se, nem de manter-se associado, mas, sim, da obrigação de partilhar das despesas que beneficia diretamente todos os cotitulares daquele espaço geográfico urbano que lhes é comum. Isso para que não se caracterize a locupletação pelo esforço alheio.”
- Veja o voto de Fachin.
Seguiram este entendimento os ministros Luís Roberto Barroso, Gilmar Mendes e a ministra Rosa Weber.
Também pelo desprovimento do recurso, mas sem propor uma tese, votou o ministro Ricardo Lewandowski. O ministro reconheceu o direito de a associação de proprietários cobrar de seus moradores, associados ou não, as respectivas despesas decorrentes da manutenção e dos melhoramentos efetuados no referido loteamento. Veja o voto de Lewandowksi.
O ministro Marco Aurélio também divergiu do relator Toffoli no sentido de que o proprietário de imóvel situado em local público não está compelido à cota-parte de despesas considerada associação criada por moradores e à qual não haja aderido. Veja o voto de Marco Aurélio.
- Processo: RE 695.911