Após dois meses da entrada em vigor da nova lei 12.744/12, que incorpora os contratos built to suit à lei 8.245/91, as construções sob medida ganham maior visibilidade. A mudança, segundo especialistas, elimina da modalidade um dos principais fatores de risco apontados por especialistas : a insegurança jurídica das partes.
Para Mário Roberto Pereira de Araújo, do escritório Mário Roberto Pereira De Araújo - Sociedade De Advogados, a inclusão deste tipo de locação na lei do inquilinato deve proliferar tais contratações e trazer segurança, mormente, aos locadores-investidores e "representando importante avanço na legislação do setor, com repercussões benéficas na economia do país".
Ana Leticia Dias Rosa e Paulo Cesar Busnardo Junior, do escritório Peregrino Neto & Beltrami Advogados, acreditam que os contratos built to suit, antes tratados como uma locação atípica, passam a ter respaldo e contornos legais que tanta falta lhe faziam. Os especialistas acreditam que a nova lei seja eficaz no fortalecimento de um mecanismo de fomento ao mercado imobiliário e à própria economia.
"Esses contratos, em regra, resultam de extensas e detalhadas negociações, que se traduzem em cláusulas peculiares, distintas das que se vêem nas demais espécies de locação", afirmam. Os causídicos apontam ainda que os investimentos realizados pelo locador, especificamente para atender às necessidades especiais do locatário, levam a convenções diferenciadas a respeito de diversas questões, como o valor do aluguel, o prazo da locação e a multa por rescisão antecipada, as principais e mais controversas da modalidade.
Para Busnardo Junior e Ana Leticia, "A questão fundamental que a Lei nova veio a resolver reside na eficácia absoluta que passa a conferir às convenções das partes, e entre elas, a que valida o que for estipulado a título de multa rescisória, aplicável quando o locatário detenha a faculdade de dar por finda a locação unilateralmente e cujo valor é limitado apenas ao total dos alugueis vincendos".
De acordo com os profissionais do Peregrino Neto & Beltrami Advogados, como em operações de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, os prospectos de emissão sempre mencionavam como fator de risco a possibilidade do locatário pleitear em juízo a desconsideração do built-to-suit como operação única para buscar a aplicação de disposições das locações comuns. Por exemplo, tem-se a discussão da multa devida em caso da resolução antecipada da locação, bem como a possibilidade do locatário buscar a revisão judicial do aluguel.
