A Receita Federal decidiu que deve ser tributada a operação de troca de imóvel residencial por unidades comerciais futuras de incorporadora. O contribuinte pretendia enquadrar a operação como permuta, o que afastaria a incidência de Imposto de Renda. A decisão ocorreu na solução de consulta 128.
Um proprietário de um imóvel residencial abriu consulta afirmando que, em 2021, negociou a permuta do prédio por unidades autônomas comerciais, totalizando 150 m², em um edifício ainda a ser construído por uma incorporadora. Além da troca, foi acertado um pagamento complementar em dinheiro (torna), realizado em parcela única naquele ano.
O proprietário afirmou que o negócio não deveria ser considerado uma compra e venda com recebimento de imóvel em dação em pagamento, visto que não houve definição de preço.
Argumentou ainda que, apesar de ter entregado um terreno com construção, o real interesse da incorporadora estava no terreno, destinado à construção do novo empreendimento comercial.
Após analisar a consulta, o Fisco entendeu que a permuta não é equivalente a uma operação de compra e venda quitada, que envolva confissão de dívida e escritura pública de dação em pagamento, para unidades imobiliárias construídas ou a serem construídas, ao calcular o ganho de capital para pessoas físicas.
A clarificação implica que os valores em tais transações de permuta não podem ser excluídos na apuração do ganho de capital.
Ainda de acordo com a Receita, o IR sobre o ganho de capital obtido na alienação de imóveis, quando o pagamento é efetuado em unidades imobiliárias ainda a serem construídas (dação em pagamento), deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento de cada unidade.
O Fisco destacou a Instrução Normativa 107/88, que define permuta como uma troca de unidades imobiliárias que pode incluir uma compensação em dinheiro (torna). No entanto, para fins fiscais, o ganho de capital — e consequente tributação do IRPF — deve ser apurado apenas em relação ao valor dessa torna.
A normativa especifica que somente as operações de compra e venda de terreno, que incluem confissão de dívida e escritura de dação em pagamento de unidades a construir, podem ser equiparadas a permutas.
A Receita Federal, no entanto, esclareceu que essa equiparação é restrita à compra e venda de terrenos, não se estendendo a qualquer tipo de imóvel. Isso significa que, embora a transação em questão envolvesse a troca de um imóvel por unidades a serem construídas, a natureza do imóvel original como residencial e não como um simples terreno desqualifica a operação para ser tratada como permuta sob os termos beneficiados pela legislação.
Além disso, a Receita destacou que, mesmo em operações de permuta realizadas por contrato particular, a tributação do ganho de capital pode ser excluída, desde que a escritura pública, quando registrada, indique claramente que se trata de uma permuta. No caso discutido, as escrituras públicas registradas indicavam uma compra e venda, combinadas com confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, não configurando a transação estritamente como permuta.
Dessa forma, a Receita negou a aplicação da exclusão de tributação para o caso, mantendo a incidência de imposto sobre o ganho de capital, conforme as regras gerais aplicáveis a operações de compra e venda de imóveis residenciais.