A ampliação das formas do uso dos bens dados como garantia em empréstimos, como hipotecas ou alienações fiduciárias, é uma das realidades após a sanção do novo marco legal das garantias.
A lei 14.711/23, sancionada no fim de outubro, implementou uma série de alterações com o objetivo de melhorar o ambiente de negócios no país a partir do uso de garantias para obtenção de crédito.
Uma das alterações previstas envolve cartórios: é a possibilidade de administração da escrow account junto ao Tabelionato de Notas.
Escrow account é uma modalidade específica de conta de garantia que serve de caução para ambas as partes de uma negociação financeira de alto risco, para que o comprador possa depositar determinado valor sem correr o risco de perder esse dinheiro, caso o vendedor desista, de última hora do negócio.
A gestão desta conta é feita por uma terceira parte, neutra às negociações, que atua como intermediário durante todo o processo – no caso, o tabelião de notas.
O tabelião atua como intermediário na certificação do implemento ou da frustração de condições referentes a determinado negócio e como responsável pela administração dos recursos provenientes da excussão da garantia, repassa, ou não, os valores depositados na conta vinculada.
A ideia é que a atribuição desta atividade aos tabeliães de notas reduza os custos de transação relacionados à escrow account, com menores taxas de custódia em relação ao que é cobrado pelos bancos.
Dívidas
Os advogados Fernanda Aguiar e Olivar Vitale explicaram como o escrow account pode ser usado, na prática. Segundo os advogados, ao alterar a lei dos tabeliães de notas (lei 8.935/94), o novo marco permite que o tabelião de notas seja um depositário de parte do valor da venda do imóvel.
Eles citam um exemplo: em um caso em que o vendedor tem dívidas, e pretende vender um imóvel para usar parte do valor para quitá-las, é possível que o valor do bem seja depositado completamente nesta conta, e o próprio cartório faz o repasse: tanto da fatia que sobra ao vendedor, quanto da fatia que será destinada ao pagamento da dívida.
Os especialistas observam que este ponto ainda deverá ser regulamentado, e que é provável o surgimento de convênios entre tabeliães e os maiores bancos do país, a fim de facilitar este intermédio. "Neste caso, o tabelião vai ser um administrador do dinheiro para pagar dívidas do vendedor."
Em vídeo publicado no canal FCBAguiar Advocacia, eles explicam o tema.
Assista:
Mais informações
O escrow account é um dos temas que deve ser abordado em evento realizado pelo Migalhas no dia 5 de março. Com o tema "Direito Imobiliário: O novo Marco Legal das Garantias", o seminário tem como coordenadores os advogados André Abelha e Alexandre Gomide, e deve abordar questões como alienação fiduciária e hipoteca e novas atribuições notariais.
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