Imóvel
Anulado leilão realizado sete anos após a avaliação judicial do imóvel
O bem foi avaliado no ano de 2000 em R$ 4,9 mi. Atualizado pelos índices oficiais na data do leilão, em 2007, o valor alcançou R$ 8 mi, resultando em arrematação do bem por R$ 6,5 mi. A executada, porém, apresentou laudos estimando o imóvel em R$ 13,6 mi em 2007 e R$ 37 mi em 2008.
A relatora apontou que, apesar do provável exagero na última avaliação, correspondente à valorização de R$ 24 mi em apenas um ano, não se pode supor que ao longo dos sete anos a valorização imobiliária tenha correspondido apenas ao índice de correção monetária oficial.
A ministra registrou que a ação de cobrança tramita há mais de 30 anos. Porém, esse fato não poderia resultar na violação do direito de propriedade da executada. Além disso, em vez de prejudicar a garantia de pagamento do débito, a reavaliação reforçaria a capacidade de o imóvel assegurar a satisfação integral da dívida, considerando seu valor real de mercado.
Ela ressalvou ainda que não se pode afirmar efetivamente que o valor obtido tenha sido vil ou que os laudos apresentados pela executada devam prevalecer sobre a perícia, mas que o contexto evidencia enorme risco de que a arrematação tenha ocorrido por valor muito abaixo do real.
A relatora também destacou que o caso não trata de reexame de provas e fatos, o que é vedado ao STJ em recurso especial. Conforme demonstrou em seu voto, o TJ/SP embasou-se em impressões pessoais sobre o mercado imobiliário, ao afirmar que a prova juntada pela executada não era suficiente para convencer os desembargadores da necessidade de nova perícia ou ocorrência de prejuízo ao devedor.
"A análise dessas proposições, fruto exclusivo da experiência individual do julgador, não implica reexame da prova. Caracteriza apenas a reapreciação de juízos de valor que serviram para dar qualificação jurídica a determinada conduta", explicou.
Assim, embora o STJ não possa tomar como falsa a versão dos fatos aceita pelo TJ/SP, pode qualificá-la juridicamente de forma livre, inclusive extraindo consequências jurídicas diversas.
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Processo Relacionado : REsp 1.269.474 - clique aqui.
Veja abaixo o acórdão.
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RECURSO ESPECIAL Nº 1.269.474 - SP (2011/0116645-6)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : LATICÍNIOS UNIÃO S/A
ADVOGADOS : JOSE MANOEL DE ARRUDA ALVIM NETTO
EDUARDO BACHIR ABDALLA
EDUARDO PELLEGRINI DE ARRUDA ALVIM
SIDNEIA CRISTINA DA SILVA E OUTRO(S)
REGIANE GUERRA DA SILVA
RECORRIDO : A.B. - ESPÓLIO
REPR. POR : M.B.B.F. -
INVENTARIANTE E OUTROS
ADVOGADO : PEDRO HENRIQUE SERTORIO
INTERES. : A.B. - FIRMA INDIVIDUAL
INTERES. : BRINDISI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO : HÉLIO PINTO RIBEIRO FILHO E OUTRO(S)
EMENTA
PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL PENHORA. INDISPONIBILIDADE. ART. 53, § 1º, DA LEI 8.212/91. NOVA PENHORA EM OUTRO PROCESSO. POSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPÓTECÁRIO. EFICÁCIA DO ATO FRENTE AO EXECUTADO E AO ARREMATANTE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM PENHORADO. LAPSO TEMPORAL RAZOÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO DO BEM E A HASTA PÚBLICA. REAVALIAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE. SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.
1. A indisponibilidade de que trata o art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91 refere-se à inviabilidade da alienação, pelo executado, do bem penhorado em execução movida pela Fazenda Pública, o que não impede recaia nova penhora sobre o mesmo bem, em outra execução. Precedentes.
2. Não há impedimento algum a que sobre o mesmo bem recaia nova penhora, desde que garantido o crédito da Fazenda Nacional. Precedentes.
3. A arrematação levada a efeito sem intimação do credor hipotecário é inoperante relativamente a este, não obstante eficaz entre executado e arrematante. Precedentes.
4. Decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Para tanto, porém, é imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação. Exegese do art. 683, II, do CPC.
5. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Sidnei Beneti e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Impedido o Sr. Ministro Massami Uyeda. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Dr(a). FERNANDO ANSELMO RODRIGUES, pela parte RECORRENTE: LATICÍNIOS UNIÃO S/A.
Brasília (DF), 06 de dezembro de 2011(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cuida-se de recurso especial interposto por LATICÍNIOS UNIÃO S/A, com fundamento nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional.
Ação: de cobrança, já em fase de execução, ajuizada por A.B.- ESPÓLIO, em desfavor da recorrente, decorrente da locação de bens móveis.
Decisão interlocutória: afastou o pedido de sustação da praça dos bens imóveis constritos apresentado pela recorrente.
Acórdão: negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela recorrente, nos termos do acórdão assim ementado:
Segundo a jurisprudência do STJ, a indisponibilidade a que se refere o art. 53, § 1º da Lei 8212/91 não impede o praceamento do bem, desde que garantido o crédito da Fazenda Nacional.
É suficiente a atualização monetária da avaliação, quando não há provas substanciais da alteração do valor do bem constrito.
A recorrente não tem interesse processual para argUir nulidade em decorrência da falta de intimação do credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada. Hipótese, ademais, em que a garantia real foi declarada ineficaz por decisão já preclusa.
Recuro improvido.
Embargos de declaração: interpostos pela recorrente, foram rejeitados.
Recurso especial: alega violação dos arts. 202, II, 243, 535, II, 620, 683, II, 694, § 1º, I, e 711 do CPC; 53, § 1º, da Lei 8.212/91; 244 e 698 do CC/02; e 251, II, da Lei 6.015/73, bem como dissídio jurisprudencial.
É o relatório.
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge-se a lide a determinar a validade das praças de bem penhorado em execução de título judicial.
I. Da medida cautelar ajuizada para conferir efeito suspensivo ao recurso especial.
Antes de analisar o mérito do recurso, considero indispensável tecer algumas considerações acerca da MC 16.022/SP, ajuizada pela recorrente objetivando conferir efeito suspensivo ao presente recurso especial.
A petição inicial foi liminarmente indeferida, decisão essa confirmada pela 3ª Turma no julgamento de agravo regimental. A recorrente, então, protocolizou petição noticiando a ocorrência de fatos supervenientes que ensejariam a concessão da liminar pleiteada.
De acordo com a recorrente, o processo principal estaria maculado por diversas irregularidades, praticadas em conluio pelo Dr. Pedro Henrique Sertório, advogado da exequente, pela empresa arrematante do imóvel levado à hasta pública e pelo Dr. Julio Cesar Ballerini Silva, Juiz que então presidia a execução.
Entre os atos reputados ilegais estão: (i) a irregular declaração de nulidade de cédula de crédito industrial com garantia hipotecária; (ii) a ausência de intimação do respectivo credor hipotecário para se manifestar; e (iii) a sub-avaliação do imóvel penhorado, implicando sua arrematação por preço vil.
A recorrente informa, ainda, que os Drs. Pedro Henrique Sertório e Julio Cesar Ballerini Silva integravam uma “quadrilha” que operava no Fórum de Espírito Santo do Pinhal/SP, da qual faziam parte também o Promotor Público e o Delegado de Polícia, desencadeando, inclusive, o ajuizamento de ação civil pública e o afastamento do referido Juiz para responder a procedimento administrativo.
Diante da gravidade dos fatos trazidos ao meu conhecimento, entendi prudente deferir o pedido liminar, conferindo efeito suspensivo ao presente recurso especial até seu julgamento definitivo por esta Corte.
Naquela ocasião, salientei que a medida liminar estava sendo deferida sobretudo em virtude das denúncias da recorrente. Consignei, ademais, que suas alegações haveriam de ser cabalmente comprovadas, sob pena de ficar caracterizada litigância de má-fé, na forma do art. 17 do CPC, comportamento com o qual o Poder Judiciário não pode compactuar, tendo inclusive condicionado a manutenção da liminar à apresentação de documentação complementar.
A recorrente, então, protocolizou petição prestando esclarecimentos e juntando os documentos solicitados. Veio aos autos também: (i) resposta a ofício encaminhado pelo Corregedor-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, informando sobre investigações envolvendo o Juiz Julio Cesar Ballerini Silva, bem como da denominada “máfia dos leilões”; e (ii) petição da empresa Brindisi Empreendimentos Imobiliários Ltda., arrematante do imóvel objeto desta ação, rebatendo as denúncias feitas pela recorrente e juntando documentos.
Da análise da farta documentação apresentada, que já faz com que os autos da medida cautelar contem com mais de 2.000 páginas, depreende-se, em primeiro lugar, que a decisão que declarou em fraude à execução a oneração dos bens pertencentes à recorrente NÃO foi prolatada pelo Juiz Julio Cesar Ballerini Silva. A referida decisão foi proferida em 26.04.1996, pelo então Juiz titular da 1ª Vara da Comarca de Espírito Santo do Pinhal, Dr. Joel Valente (cautelar, fls. 2.205/2206), sendo que o Dr. Julio Ballerini somente assumiu aquela Vara quase 03 anos depois, em 10.12.1998.
Por outro lado, constata-se que as demais alegações de irregularidades dizem respeito a decisões prolatadas no âmbito do Setor Unificado de Cartas Precatórias da Comarca de São Paulo, inexistindo qualquer indício ou até mesmo menção ao fato do Dr. Julio Ballerini ter intervindo nessa esfera.
Dessa forma, ainda que se possa cogitar da eventual suspeição do Dr. Julio Ballerini, constata-se que ele não exerceu influência direta nos atos que levaram à constrição e alienação judicial do imóvel cujas praças se pretende anular.
Inclusive, instado mais de uma vez a se manifestar acerca desses atos, o Dr. Julio Ballerini não emitiu nenhum juízo de valor, limitando-se a ressalvar que “não é competente para a apreciação de tais pleitos” afirmando que “os incidentes (...) referentes a atos de alienação de bens devem ser resolvidos perante o juízo deprecado e não perante este juízo deprecante” (cautelar, fls. 2.136/2.138. No mesmo sentido: fls. 2.189/2.191).
Não bastasse isso, verifica-se que, especificamente em relação à atuação do Dr. Julio Ballerini nos autos da ação principal, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo já se manifestou por duas vezes pela inexistência de ofensa aos deveres do cargo ou infração administrativo-funcional, determinando o arquivamento das respectivas representações (cautelar, fls. 2.212/2.220).
Não se ignora o fato de que existem outros procedimentos, inclusive de natureza criminal, instaurados em desfavor do Dr. Julio Ballerini; todavia não cabe apurar, no estreito âmbito desta via especial, o andamento muito menos o desfecho desses processos, até porque, repise-se, na hipótese específica dos autos não se cogita do seu envolvimento nos atos judiciais supostamente viciados.
Outrossim, quanto aos atos praticados pelo Setor Unificado de Cartas Precatórias da Comarca de São Paulo, cumpre inicialmente frisar que a Corregedoria-Geral da Justiça daquele Estado também determinou o arquivamento do expediente formado para apuração da denominada “máfia dos leilões judiciais”.
Chamou-se atenção não apenas para o fato de que “o caráter essencialmente genérico da imputação de irregularidades (...) compromete a seriedade da representação”, bem como de que a questão já foi objeto de investigação anterior, concluindo-se que, o setor “não funciona em condições ideais e alguns arrematantes habituais acabam por exercer certo domínio sobre os negócios ali realizados”, mas, “embora imoral o proceder dos arrematantes (...), pode permanecer nos limites da legalidade, porquanto não há impedimento para que outros interessados participem do certame, ocorrendo leilões de portas abertas, sem que haja notícia de fato concreto caracterizador de ilícito que justifique quaisquer providências” (cautelar, fls. 1.748/1.751).
Especificamente em relação ao presente caso, a Corregedoria salientou que as supostas irregularidades atribuídas ao procedimento expropriatório “dizem todas para com questões de cunho estritamente jurisdicional, tendo sido objeto de apreciação detida, em fundamentadas decisões interlocutórias, pendentes de apreciação em sede recursal”, destacando que, quando muito, haverá “a caracterização de error in procedendo ou ainda in judicando ” (cautelar, fl. 1.750).
Com efeito, as nulidades suscitadas pela recorrente foram todas objeto de recurso e serão analisadas adiante.
Finalmente, no que tange aos artifícios praticados pela arrematante na transferência do bem para terceiro, as supostas irregularidades também refogem do âmbito deste processo. Nesse sentido, a ressalva feita pelo TJ/SP ao analisar o tema, consignando que “o capital social da empresa arrematante e a regularidade ou não de suas atividades não dizem respeito a esta lide, tratando-se de questões irrelevantes para a solução do feito” (cautelar, fl. 1.380).
Fica claro, portanto, que o perigo iminente de dano propalado pela recorrente se fundou em meros indícios de irregularidades – todas ainda em apuração – objeto de procedimentos investigatórios, boa parte deles por ela própria criada pelo oferecimento de denúncias.
Mais do que isso, constata-se que o periculum in mora foi, de certa forma, criado artificialmente, na medida em que houve evidente manipulação de fatos para transparecer uma inexistente relação direta entre essas supostas irregularidades e a constrição levada a efeito nestes autos.
Nesse aspecto, nota-se a existência de diversas omissões, contradições e/ou inconsistências nas alegações da recorrente, entre as quais merece destaque: (i) a decisão que declarou em fraude à execução a oneração do imóvel penhorado não foi prolatada pelo Juiz Julio Cesar Ballerini Silva, mas por seu antecessor, quase 03 anos antes (cautelar, fls. 2.205/2206); (ii) há parecer da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, datado de 01.04.2008 e acolhido em 02.04.2008, determinando o arquivamento do expediente instaurado para apuração da chamada “máfia dos leilões judiciais” (cautelar, fls. 2.175/2.178); (iii) aduz que a demolição do prédio localizado no imóvel arrematado “acarretaria não apenas a destruição de moderníssima usina de leite e fabricação de derivados, mas, também, a perda do emprego de centenas de funcionários” (cautelar, fl. 929), quando o laudo pericial produzido nos próprios autos, datado de 22.12.2006, atesta que “as atividades desenvolvidas no imóvel foram interrompidas, encontrando-se o imóvel em estado de abandono (...), sem qualquer indício de conservação” (cautelar, fl. 110); (iv) na tentativa de impedir a imissão da arrematante na posse do imóvel, a empresa North Pacific Securitizadora de Créditos Financeiros ingressou com embargos de terceiro aduzindo ser locatária daquele bem, vindo o Juízo deprecado a descobrir que a referida empresa jamais ocupou o imóvel e que o seu objeto social torna a suposta locação absolutamente inexplicável. Evidente, portanto, a manobra engendrada para obstar a imissão na posse do imóvel, levando o Juízo deprecado a revogar a liminar anteriormente deferida (cautelar, fls. 1.388/1.391); (v) houve claro superdimensionamento do envolvimento do Dr. Julio Ballerini no escândalo relacionado com a Fundação Pinhalense de Ensino. Não obstante o Juiz de fato tenha sido professor daquela instituição, a ação civil pública visando ao afastamento e responsabilização dos dirigentes da fundação não o inclui entre os beneficiários de elevados salários, tampouco afirma ter havido a participação direta de autoridades, limitando-se a afirmar que houve a tentativa de cooptação de agentes públicos (cautelar, fls. 953/1.088).
Esse comportamento da recorrente, que inclusive me induziu a erro, caracteriza inequívoca litigância de má-fé, nos exatos termos do art. 17, II, III, IV e V, do CPC, e merece reprimenda, a ser fixada no âmbito da própria medida cautelar.
Seja como for, conclui-se que os fatos noticiados na medida cautelar não impedem tampouco interferem no julgamento do presente recurso especial.
II. Do recurso especial.
(i) Do prequestionamento.
Inicialmente, constato a ausência de prequestionamento dos arts. 202, II, 244 e 620 do CPC; 130 do CTN; e 83 da Lei nº 11.101/05, a despeito da interposição de embargos de declaração, o que inviabiliza a análise do recurso especial à luz de tais dispositivos legais. Incide à hipótese o enunciado nº 211 da Súmula/STJ.
(ii) Da negativa de prestação jurisdicional. Violação do art. 535, II, do CPC.
Da análise do acórdão recorrido, verifico que a prestação jurisdicional dada corresponde àquela efetivamente objetivada pelas partes. O TJ/SP se pronunciou de maneira a abordar a discussão de todos os aspectos fundamentais do julgado, dentro dos limites impostos por lei.
O não acolhimento das teses contidas no recurso não implica omissão, obscuridade ou contradição, pois ao julgador cabe apreciar a questão conforme o que ele entender relevante à lide. Não está o Tribunal obrigado a julgar a questão posta a seu exame nos termos pleiteados pelas partes, mas sim com o seu livre convencimento, consoante dispõe o art. 131 do CPC.
Outrossim, é pacífico o entendimento no STJ de que os embargos declaratórios, mesmo quando manejados com o propósito de prequestionamento, são inadmissíveis se a decisão embargada não ostentar qualquer dos vícios que autorizariam a sua interposição. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes precedentes: EDcl no AgRg no REsp 647.747/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ de 09.05.2005; EDcl no MS 11.038/DF, 1ª Seção, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 12.02.2007.
Saliente-se, por oportuno, que a ofensa aos artigos 125, I, 244, 620 e 692, do CPC, foi suscitada pela primeira vez nos próprios embargos de declaração, de modo que não era dado ao TJ/SP se manifestar sobre esses dispositivos legais. Os embargos declaratórios não se prestam à inovação das teses recursais, mas apenas ao aprimoramento de decisões que encerrem obscuridade, contradição ou omissão.
Dessarte, correta a rejeição dos embargos de declaração, dada a ausência de vício a ser sanado, inexistindo ofensa ao art. 535 do CPC.
(iii) Da penhora existente em favor da Fazenda Nacional. Violação dos arts. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/91; e 694, § 1º, I, e 711, do CPC.
Alega a recorrente que a penhora levada a efeito pela Fazenda Pública torna o bem indisponível, de sorte que “a praça e eventual arrematação dos referidos bens estarão eivados de absoluta nulidade” (fls. 618, e-STJ).
Entretanto, o STJ já decidiu, em mais de uma oportunidade, que “a indisponibilidade de que trata o art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91 diz respeito à inviabilidade da alienação, pelo devedor-executado, do bem penhorado em execução movida pela Fazenda Pública Federal, o que não impede recaia nova penhora sobre o mesmo bem, em outra execução” (REsp 615.678/SP, 2ª Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 19.09.2005. No mesmo sentido: AgRg no REsp 882.016/SP, 2ª Turma, Rel. Min. Castro Meira, DJ de 29.03.2007; REsp 512.398/SP, 5ª Turma, Rel. Min. Félix Fischer, DJ de 22.03.2004; e REsp 769.121/SP, 2ª Turma, Rel. Min. Castro Meira, DJ de 21.11.2005).
Esses mesmos precedentes ressalvam, ainda, que em situações com esta, “não há impedimento algum a que sobre o mesmo bem recaia nova penhora, desde que garantido o crédito da Fazenda Nacional”.
Assim, em relação a esse item do recurso especial incide o enunciado nº 83 da Súmula/STJ.
(iv) Da falta de intimação do credor hipotecário. Violação dos arts. 698 do CPC e 251, II, da LRP.
Aduz a recorrente que “o credor hipotecário também não foi cientificado da hasta pública, conferindo nulidade ao certame” (fls. 619, e-STJ).
O primeiro aspecto a ser destacado é o de que a recorrente não impugnou fundamento apresentado pelo Tribunal Estadual, no sentido de que ela não teria interesse processual na alegação de falta de intimação do credor hipotecário, pois “no presente caso, a declaração de nulidade não teria nenhum efeito prático, já que o crédito hipotecário foi declarado ineficaz em relação ao exequente, por ter sido constituído em fraude à execução”, acrescentando, ainda, que “o erro cometido pelo Cartório de Registro de Imóveis não tem o condão de alterar tal entendimento, uma vez que precluiu a faculdade de se insurgir contra a decisão que declarou a ineficácia das hipotecas” (fls. 538/539, e-STJ).
A deficiência das razões recursais faz incidir o enunciado nº 283 da Súmula/STF.
Por outro lado, tendo em vista as considerações acima transcritas, o acolhimento das teses da recorrente exigiria o revolvimento do substrato fático-probatório dos autos, procedimento vedado pelo enunciado nº 07 da Súmula/STJ.
De outro giro, mesmo que se pudesse contornar esses óbices, o STJ já decidiu que “a arrematação levada a efeito sem intimação do credor hipotecário é inoperante relativamente a este, não obstante eficaz entre executado e arrematante”
(REsp 704.006/ES, 4ª Turma, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJ de 12.03.2007).
Dessa forma, também não se verifica a suposta violação dos arts. 698 do CPC e 251, II, da LRP.
(v) Da necessidade de nova avaliação do bem penhorado. Violação do art. 683, II, do CPC.
As alegações trazidas pela recorrente me levaram a uma análise mais detida da questão relativa à necessidade de nova avaliação do bem penhorado.
Conforme ressaltado, há jurisprudência assente, inclusive desta Corte, no sentido de que, decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado.
Para tanto, porém, é imprescindível a existência de elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação. Nesse sentido, inclusive, o art. 683,
II, do CPC, que admite a realização de nova estimativa quando “se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem”.
Ausentes indícios de que o valor de mercado do bem tenha sofrido valorização ou depreciação excepcional, é razoável que a reavaliação seja substituída por mera atualização monetária do valor da primeira avaliação.
(v.i) Dos limites de cognição do recurso especial.
Antes de apreciar o mérito deste item do recurso, impende tecer algumas considerações acerca do limite de cognição do especial.
Esta Corte já assentou não ser nula a decisão se o Juiz, “fazendo alusão a fatos de seu conhecimento pessoal, advindos de sua experiência de vida, os sopesa com aqueles extraídos dos autos, formando, assim, a sua livre convicção” (RHC 6.190/SP, 6ª Turma, Rel. Min. Anselmo Santiago, DJ de 19.12.1997).
Assim, aos fatos especificamente relacionados à ação (por exemplo, o valor de avaliação do imóvel, a localização do bem e o seu estado de conservação) – estes sim alcançados pelo óbice do enunciado nº 07 da Súmula/STJ – agregaram-se outros, intrínsecos a cada julgador e retirados da sua própria vivência, resultando na tipificação dos atos praticados pelas partes.
Conforme lição de Benjamin Nathan Cardozo, renomado membro da Suprema Corte americana, parte do processo decisório empreendido pelo Juiz envolve a interpretação da consciência social, dando-lhe efeito jurídico (A natureza do processo judicial e a evolução do direito. Trad. Leda Boechat. Porto Alegre: AJURIS, 3ª ed., 1978). Esse processo exegético não deriva da apreciação das provas carreadas aos autos, mas da experiência de vida cumulada pelo julgador, não jungida aos limites impostos pelo enunciado nº 07 da Súmula/STJ.
Sobre o tema, Luiz Guilherme Marinoni leciona que o conceito de reexame de prova deve ser atrelado ao de convicção, pois o que não se deseja permitir, quando se fala em impossibilidade de reexame de prova, é a formação de nova convicção sobre os fatos (...). Acontece que esse juízo não se confunde com aquele que diz respeito à valoração dos critérios jurídicos respeitantes à utilização da prova e à formação da convicção. É preciso distinguir reexame de prova de aferição: (...) iv) do objeto da convicção; v) da convicção suficiente diante da lei processual e vi) do direito material; (...) viii) da idoneidade das regras de experiência e das presunções; ix) além de outras questões que antecedem a imediata relação entre o conjunto das provas e os fatos, por dizerem respeito ao valor abstrato de cada uma das provas e dos critérios que guiaram os raciocínios presuntivo, probatório e decisório (in Reexame de prova diante dos recursos especial e extraordinário”. Revista Genesis de Direito Processual Civil, Curitiba, número 35, pp. 128-145).
Na espécie, ao afirmar que "a diferença de avaliação do imóvel obtida por meio da prova emprestada não é suficie nte para convencer o Juízo da necessidade de nova avaliação ou da existência de prejuízo para o devedor" (fls. 539/540, e-STJ), o Relator na origem se baseou, entre outras coisas, em impressões pessoais acerca do mercado imobiliário.
A análise dessas proposições, fruto exclusivo da experiência individual do julgador, não implica reexame da prova. Caracteriza apenas a reapreciação de juízos de valor que serviram para dar qualificação jurídica a determinada conduta.
José Carlos Barbosa Moreira bem observa que, embora não seja lícito ao STJ repelir como inverídica a versão dos acontecimentos aceita pelo Tribunal de origem, “sem dúvida pode qualificá-los com total liberdade, eventualmente de maneira diversa daquela por que fizera o órgão a quo, em ordem a extrair deles consequências jurídicas também diferentes” (Comentários ao código de processo civil. vol. V, 7ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 580).
Outra não é a posição do STJ, que possui entendimento assente quanto à possibilidade de se conhecer de recurso especial “centrado na valoração jurídica de fatos certos e não na prova” (REsp 1.091.842/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 08.09.2009. No mesmo sentido: AgRg no Ag 1.108.738/SP, 5ª Turma, Rel. Min. Laurita Vaz, DJe de 11.05.2009; e AgRg no AgRg no REsp 692.752/SP, 6ª Turma, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, DJ de 03.09.2007).
Em suma, portanto, o conhecimento deste recurso especial, como meio de revisão do juízo de valor expresso no acórdão do TJ/SP, mostra-se absolutamente viável; sempre atento, porém, à necessidade de se admitirem os fatos tal como delineados pelo 1º e 2º grau de jurisdição.
(v.ii) Da hipótese dos autos.
Na espécie, é incontroverso que a recorrente suscitou a necessidade de nova avaliação do imóvel penhorado, afirmando ter havido desenvolvimento comercial e de infraestrutura local, apresentando laudos de avaliação divergentes consignando significativa diferença frente ao valor encontrado pelo perito judicial.
Com efeito, o imóvel foi judicialmente avaliado em outubro de 2000, tendo as respectivas praças sido designadas para os dias 03.05.2007 e 17.05.2007, constando expressamente do edital que o valor da avaliação – R$4.911.000,00 – seria “atualizado de acordo com os índices oficiais para a data da praça”. Em outras palavras, não obstante tivessem transcorrido quase 07 anos, as instâncias ordinárias entenderam ser dispensável nova avaliação do bem.
Diante disso, chegou-se a uma avaliação monetariamente corrigida de R$7.988.093,20, propiciando a arrematação do imóvel por R$6.470.000,00.
A recorrente, por sua vez, de acordo com o próprio TJ/SP, trouxe laudo de avaliação no valor de R$13.597.417,00, para fevereiro de 2007 (fl. 536, e-STJ). Ademais, há laudo juntado à MC 16.022/SP, avaliando o imóvel em R$37.363.937,00, para abril de 2008.
A despeito do provável exagero nessa última avaliação apresentada pela recorrente, que aponta para uma valorização do imóvel, entre fevereiro de 2007 e abril de 2008, de mais de R$24.000.000,00, não se pode supor que, ao longo de quase 07 anos, a valorização imobiliária na região tenha equivalido apenas aos índices de correção monetária oficial do período.
Há de se considerar, nesse aspecto, que o bem está situado no Subdistrito do Pari, em São Paulo/SP, região administrativa sudeste da capital. Em rápida consulta à Internet, constatei tratar-se de bairro bem localizado, atendido por linha de metrô e com boas perspectivas de expansão residencial e comercial. Inclusive, o Pari faz parte do denominado “centro expandido” da capital que, em princípio, conta com maior potencial de valorização, sendo cediça a preferência das pessoas por oportunidades de negócio nas regiões centrais de grandes metrópoles, como é o caso de São Paulo.
Não ignoro o fato de o TJ/SP ter consignado que “o estado de conservação das edificações existentes no terreno era ruim, com vários pontos de infiltração, pintura e instalações elétricas e hidráulicas em mau estado” (fl. 539, e-STJ). Todavia, tendo em vista as próprias condições do imóvel, parece-me que as avaliações, inclusive a judicial, levaram em conta muito mais o valor do terreno do que dos prédios existentes no local.
Vale acrescentar, ainda, que, em se tratando de bens imóveis, a evolução do seu valor de mercado, na maioria das vezes, não corresponde à inflação verificada no período, na medida em que os fatores envolvidos no reajuste de preço de imóveis são distintos daqueles que compõem os índices de correção monetária.
Apenas a título exemplificativo, trago à colação matéria veiculada em 21.11.2011 no site do Jornal da Tarde, que traz parâmetro interessante, estabelecido “para se ter uma ideia da valorização dos imóveis na cidade de São Paulo”, afirmando que “nos últimos dez anos, o preço do metro quadrado dos lançamentos subiu 163% enquanto a inflação medida pelo IPCA foi de 89%” (https://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/tag/sindicato-da-habitacao/page/4/).
Aliás, a expansão do setor imobiliário e a consequente valorização dos imóveis no Brasil na última década é fato notório, mostrando-se temerária a simples atualização monetária do valor de avaliação de um imóvel após quase 07 anos da realização do trabalho pericial.
Dessa forma, imperioso que seja declarada a nulidade das praças realizadas, determinando-se que seja realizada nova avaliação do imóvel em questão para efeitos de sua alienação em hasta pública.
Note-se, por oportuno, que não se está aqui afirmando que o imóvel foi necessariamente arrematado por preço vil, muito menos que as avaliações trazidas pela recorrente devam prevalecer sobre a avaliação judicial. Todavia, a análise dos autos evidencia enorme risco potencial de que o bem tenha sido levado à hasta pública por valor bastante aquém ao de mercado, em franco prejuízo à executada e clara violação do princípio de menor onerosidade ao devedor.
Ainda que o escopo primordial da execução seja a plena e célere satisfação do crédito do exequente, sua consecução não pode se dar pela violação de direitos fundamentais. Não me escapa o fato de que a presente ação, infelizmente, tramita há mais de 30 anos sem solução definitiva, mas essa circunstância não pode servir de pretexto para ignorar o direito de propriedade da executada, sobretudo considerando que a realização de nova avaliação não afetará a garantia de pagamento do débito, ao contrário, a reforçará, assegurando que o imóvel constrito seja alienado pelo seu real valor de mercado, assegurando a integral satisfação do débito.
Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao presente recurso especial, para o fim de declarar nulas as praças realizadas nos dias 03.05.2007 e 17.05.2007, determinando a realização de nova avaliação do imóvel penhorado para fins de sua alienação em hasta pública.