Importância do regime registrário imobiliário
Importante é a função do registro imobiliário por assegurar a identificação da coisa e de seu atual titular.
Isto é assim porque o regime jurídico do direito real sobre imóvel submete-se ao princípio da publicidade, que condiciona a aplicabilidade do princípio do absolutismo e do da perpetuidade, pois apenas terá propriedade, ou terá direito real sobre um imóvel, aquele em cujo nome o imóvel estiver registrado.
Realmente o registro imobiliário:
a) resguarda a propriedade, documentando a sua transferência e dando publicidade às mutações subjetivas;
b) permite a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro;
c) garante a existência de ônus reais;
d) assegura a formalização da aquisição por usucapião, com registro da sentença declaratória do domínio;
e) funciona como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a unicidade dos bens do espólio só terá fim com registro do formal de partilha;
f) garante, nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência do princípio da continuidade do registro imobiliário;
g) permite a continuidade registrária na divisão que declarar o domínio (PONTES DE MIRANDA, 1957, p. 275-6; CENEVIVA, 1979a, p. 6 e 8, 23-35; ENNECCERUS; KIPP; WOLFF, 1971, p. 179; DINIZ, 2014, p. 41-2; SEABRA FAGUNDES, 1949, p. 338).
Logo, os negócios jurídicos, em nosso Direito, não serão hábeis para transferir o domínio de bem imóvel, visto que proclama a necessidade do assentamento para aquisição de propriedade imobiliária. Urge lembrar que será mister, ainda, para que o registro seja efetivo, a perfeita individuação do imóvel transmitido, com a indicação de todos os seus caracteres para que terceiros não o confundam com outro, pertencente ao mesmo transmitente.
Como a propriedade de bens imóveis sempre teve grande importância, foi, portanto, necessária a formação jurídica de um regime registrário, assim sendo, o legislador procurou criar várias modalidades de registro, emitindo normas que traçassem suas diretrizes fundamentais, dando-lhes fisionomia própria ao regulamentá-las minuciosamente, cercando de publicidade a transferência da propriedade imobiliária, com o assentamento do bem de raiz, baseado nos títulos translativos, na circunscrição de sua localização e dos atos que venham a afetar a propriedade registrada, possibilitando a individuação do imóvel e o conhecimento de seu titular e dos ônus existentes.
Essa adequada publicidade aos negócios imobiliários veio a proporcionar considerável grau de segurança jurídica à circulação dos bens imóveis, devido ao fato de o registro: ser feito no cartório da circunscrição do imóvel; ser levado a efeito na folha de matrícula do bem de raiz; individuar o prédio; apontar a existência de ônus reais ou de encargos que recaírem sobre o imóvel (GOMES, 1978, p. 112; RODRIGUES, 1983, p. 22; DINIZ, 2014, p. 46-7).
O registro público destinado ao assentamento de bens imóveis vem não só ganhando grande relevância na seara do Direito Privado como na do Direito Público, pela sua estreita vinculação com a aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos (Código Civil – CC, arts. 1.227, 1.245 a 1.247), pela confiança na sua exatidão, garantida pela fé pública, mas também merecendo, por parte dos juristas e dos magistrados, análises mais aprofundadas, pelos vários problemas que suscita e pela sua obrigatoriedade para resguardar a estabilidade do domínio, preservar a segurança jurídica e possibilitar a verificação estatal do direito de propriedade, controlando os atos praticados pelo titular no exercício de seus direitos, relativamente a outros titulares (CENEVIVA, 1988, p. 35).
Tríplice será a finalidade legal do registro imobiliário, pois serviria como garantia de:
a) autenticidade, por criar presunção de verdade, sendo retificável, por ser o serventuário mero receptor de declaração alheia, manifestada por meio do requerimento, instruído por documentos comprobatórios, examinando-a mediante critérios formais. A autenticidade dada não é a do negócio jurídico, mas a do próprio registro, que se reveste de formalidades legais garantidas pela fé pública do serventuário dele encarregado.
b) segurança jurídica, pelo aperfeiçoamento do controle dos lançamentos e dos cadastros imobiliários, constituindo um repositório de informações, garantindo que haja indenização ao titular ou a terceiros pelos danos que lhes foram causados, por risco inerente às deficiências estruturais do sistema.
c) eficácia: erga omnes, ou seja, em relação a terceiros, já que, pela publicidade que gera, terá aptidão para produzir o efeito de resguardar a boa-fé daqueles que vieram a realizar negócios imobiliários, baseados na presunção de certeza decorrente de seu assento; constitutiva, isto é, provocará a aquisição, alteração ou extinção de direitos, se dele depender a subsistência do negócio registrado, como ocorre, por exemplo, em relação à aquisição de propriedade por ato inter vivos; assecuratória de sua autenticidade; conservatória de documento, por ser o cartório um repositório de documentos ou de atos; reduzida, pois há certos atos ou negócios imobiliários que serão lavrados para reforçar a declaração de propriedade imóvel já existente. Hipótese em que o direito real preexiste ao registro, dele independerá para subsistir, consequentemente, com o assento não haverá nenhuma alteração de situação jurídica existente. É o que ocorre com a usucapião, pois, cumpridos os requisitos legais, o possuidor adquirirá a propriedade, pedindo ao magistrado tão somente a declaração de seu domínio (DINIZ, 2014, p. 59-61; CENEVIVA, 1979a, p. 28-35; 1979b, p. 4-5; BERDEJO, 1959, p. 2 e 3).
O registro de imóveis (SANTANA DE MELO, 2016, p. 62) seria o "instituto destinado ao assentamento de títulos públicos e privados, outorgando-lhes oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, eficácia, segurança e autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindo-lhes presunção relativa da prova da propriedade".
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*Maria Helena Diniz é Titular de Direito Civil da PUC/SP.