1. Principais aspectos
As pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, residentes ou autorizadas a funcionar no Brasil, podem adquirir imóveis rurais no território nacional, desde que sejam observadas as restrições estabelecidas na legislação federal, em especial, a lei Federal 5.709/1971, o decreto regulamentar 74.965/1974 e a lei Federal 8.629/1993. O mesmo entendimento se aplica à "pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior", nos termos do § 1º, art. 1º, da lei Federal 5.709/1971.
A contrario sensu, a partir do art. 1º da lei Federal 5.709/1971, pode-se concluir que as pessoas físicas estrangeiras não residentes e as empresas estrangeiras não autorizadas a funcionar no Brasil não podem adquirir imóveis rurais no Brasil.
A lei Federal 5.709/1971 e seu decreto regulamentador 74.965/1974 relacionam parte das restrições e limites aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras,1 autorizadas a operar no Brasil, conforme transcrito a seguir:
(i) as pessoas jurídicas estrangeiras referidas acima só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários, sendo certo que referidos projetos deverão, necessariamente, ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, após ser ouvido o órgão federal competente para fiscalizar o desenvolvimento regional da área cuja aquisição é objetivada (art. 5º da lei Federal 5.709/1971 e art. 11 do decreto Federal 74.965/1974);
(ii) a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 da superfície do município onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis (art. 12 da lei Federal 5.709/1971). A aquisição de áreas rurais além dos limites estabelecidos dependerá de autorização prévia do presidente da República;
(iii) as empresas ou indivíduos de uma mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em um mesmo município, de mais de 40% do limite mencionado no item (ii) anterior, ou seja, 10% da área total de cada município (art. 12, § 1º, da lei Federal 5.709/1971);
(iv) a aquisição de área superior a cem módulos de exploração indefinida2 (que poderá variar, dependendo das características de cada região do Brasil) dependerá da aprovação prévia do Congresso Nacional (art. 23, § 2º, da lei Federal 8.629/1993);
(v) a aquisição deverá, necessariamente, ser formalizada por meio de instrumento público (art. 3º do decreto Federal 74.965/1974); e
(vi) a aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira (considerada área indispensável à segurança nacional, definida como a faixa interna de 150 quilômetros de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional) dependerá do cumprimento de requisitos adicionais, tais como o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional (CSN) (art. 1º do decreto Federal 85.064/1980).
Tais restrições são também aplicáveis em caso de arrendamento de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil ou por pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a operar no Brasil, conforme previsto no art. 23 da lei Federal 8.629/1993.
Em 23 de agosto de 2010, foi publicado no Diário Oficial da União (DOU) o Parecer da Advocacia-Geral da União (CGU/AGU 1/2008 – RVJ), aprovado pelo Conselho Geral do governo federal e pelo presidente da República (Parecer CGU/AGU), no qual foram estendidas, para as empresas brasileiras das quais participem, a qualquer título, pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, as mesmas restrições trazidas na lei Federal 5.709/1971, no decreto 74.965/1974 e na lei Federal 8.629/1993, que, até então, eram somente aplicáveis às pessoas jurídicas estrangeiras.
Segundo o parecer CGU/AGU 1/2008 e a decisão administrativa do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), datada de 13 de julho de 2010, as aquisições de imóveis rurais que sejam realizadas em inobservância às restrições estabelecidas na lei Federal 5.709/1971 e no decreto 74.965/1974 poderão ser consideradas nulas de pleno direito.
Ainda, de conformidade com o referido parecer CGU/AGU 1/2008, a equiparação da pessoa jurídica brasileira com participação estrangeira às pessoas físicas estrangeiras residentes no Brasil e às pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil, em conformidade com a lei Federal 5.709/1971, deve se dar nas seguintes hipóteses cumulativas: (i) quando o estrangeiro, pessoa física, não for residente ou a pessoa jurídica não possuir sede no país; (ii) quando o estrangeiro, pessoa física ou jurídica, descrito no item (i) acima, participar, a qualquer título, de pessoa jurídica brasileira (direta ou indiretamente); e (iii) quando essa participação assegurar a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da Assembleia Geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e de orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle societário).
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*Antonio Corrêa Meyer Advogado é advogado e árbitro, vem atuando em procedimentos arbitrais que têm como objeto temas de Direito Civil, Comercial e Financeiro na Câmara de Arbitragem da Ciesp/Fiesp, CCBC, da ICC, CAM, Amcham e na Câmara de Arbitragem da Fundação Getulio Vargas.
*Maria Flavia Seabra é sócia e head da área imobiliária. É especialista em Direito Imobiliário, pós-graduação em Direito Contratual, pelo Centro de Extensão Universitária (2004). Bacharelado em Direito, pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (2001).