Marcelo Terra, advogado imobiliário e sócio-fundador do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra - Sociedade de Advogados, trouxe reflexões contundentes sobre a efetividade das leis brasileiras que tratam da concentração de atos na matrícula dos imóveis durante um painel promovido pela PortData. Terra abordou o tema em detalhes, destacando o descompasso entre a intenção das normas e a realidade enfrentada por advogados e investidores no mercado.
O encontro, que também contou com a participação de Márcia Bonilha, diretora jurídica e de compliance da Setin Incorporadora, foi iniciado por Renata Soares, co-fundadora da PortData. Ela levantou um questionamento sobre a eficácia prática das leis 13.097/15 e 14.825/24, que têm como objetivo centralizar informações jurídicas diretamente na matrícula dos imóveis, facilitando o processo de verificação para compradores e instituições financeiras. "Como engenheira, vejo que algumas leis ainda não estão sendo aplicadas de fato, especialmente o artigo 54 da lei 13.097 e a 14.825, que tratam justamente dessa concentração de atos na matrícula", observou Renata.
Em sua análise, Marcelo Terra reconheceu o potencial transformador dessas legislações, mas ressaltou que a prática ainda está distante do ideal preconizado pelas normas. "Na teoria, bastaria tirar a certidão da matrícula para saber se compro ou não compro com tranquilidade. Mas, na prática, ainda há uma resistência da jurisprudência em aceitar isso como suficiente, principalmente em questões de dívidas trabalhistas e fiscais", explicou Terra.
Para o advogado, a resistência dos tribunais em aceitar a certidão da matrícula como única fonte de informação válida faz com que os profissionais do setor continuem adotando medidas adicionais de segurança, como a solicitação de diversas certidões forenses. "Apesar de as normas indicarem que a certidão de matrícula seria suficiente para garantir segurança jurídica, continuamos buscando certidões adicionais para mitigar riscos, pois não sabemos como um juiz ou agente financiador interpretará essa questão no futuro", ponderou Terra.
Márcia Bonilha complementou a análise, pontuando que, mesmo que o princípio da concentração de atos na matrícula ganhe mais força, ele não deve se sobrepor ao princípio da boa-fé. "Existem situações em que, embora algo não esteja registrado na matrícula, como uma locação com cláusula de vigência, o comprador sabe que ela existe. Então, o princípio da boa-fé prevalece", argumentou Márcia, destacando que a interpretação jurídica ainda pode variar, o que gera incertezas no ambiente de negócios.
Terra finalizou afirmando que, embora já existam algumas decisões que validam a concentração de atos na matrícula como suficiente, ainda não há uma jurisprudência consolidada sobre o tema. "Espero que essa consolidação venha logo, para que possamos finalmente contar com um mercado mais seguro e previsível", concluiu.
Avanços e Desafios para o Setor Imobiliário
O debate reforçou a importância de um amadurecimento maior do sistema jurídico e da jurisprudência em relação às leis de concentração de atos na matrícula. A efetiva aplicação dessas normas, associada ao uso de tecnologias como a da PortData, poderá proporcionar um ambiente de negócios mais eficiente e transparente no Brasil, reduzindo a burocracia e promovendo a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
O bate-papo está disponível no canal do YouTube da PortData, confira aqui.