A 3ª turma do STJ confirmou condenação de empresa imobiliária ao pagamento de multa de mais de R$ 80 milhões à Monark, fabricante de bicicletas, após a desistência da compra de um imóvel em São Paulo.
O julgamento, relatado pelo ministro Moura Ribeiro, considerou que a empresa imobiliária descumpriu os termos acordados durante as negociações e que a Monark agiu com boa-fé objetiva ao longo do processo.
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Em 2003, a empresa fez uma proposta de R$ 230 milhões para adquirir um terreno de mais de 80 mil m² em São Paulo. A Monark, no entanto, apresentou contraproposta de R$ 250 milhões e incluiu cláusula penal de 5% do valor do negócio em caso de inadimplemento.
Após a troca de documentos e a ratificação do interesse por parte da empresa adquirente, esta pediu prazo adicional de 120 dias para a assinatura da escritura, justificando a necessidade pela crise financeira global.
A Monark interpretou o pedido de prazo como inadimplemento, recusou o sinal de 5% oferecido pela empresa e exigiu o pagamento da multa estipulada.
A empresa imobiliária, por sua vez, argumentou que a Monark havia omitido informações sobre passivos ambientais do imóvel, razão pela qual se recusou a pagar a multa.
O TJ/SP entendeu que não houve omissão de passivo ambiental, considerando que a empresa teve conhecimento pleno das condições do imóvel da Monark e que o pedido de prazo adicional foi incompatível com as tratativas iniciais, que previam período de três dias para a conclusão do negócio.
A empresa, então, recorreu ao STJ.
Em sustentação oral, o advogado da empresa imobiliária disse que a multa foi estabelecida pela Monark em tratativas preliminares, tendo violado boa-fé objetiva, recaindo em enriquecimento sem causa. Também alegou que a multa seria desproporcional às circunstâncias e que, portanto, se não anulada, mereceria redução equitativa.
Já o advogado Caio Humberto Pássaro de Laet, da banca Trindade & Reis Advogados Associados, representando a Monark, afirmou que em 1ª e 2ª instâncias concluiu-se que não houve sonegação, omissão, e que a empresa imobiliária estava ciente de todos os termos.
Ministro Moura Ribeiro, relator do caso no STJ, manteve a decisão do TJ/SP.
Destacou que a Monark cumpriu com a boa-fé objetiva ao fornecer todas as informações relevantes sobre o imóvel e que a empresa imobiliária teve diversas oportunidades de desistir do negócio antes de ratificar seu interesse.
Além disso, afirmou que os contratos preliminares, uma vez descumpridos, geram consequências jurídicas, e que a alegação de crise econômica como justificativa para o inadimplemento não exime a empresa das penalidades estipuladas.
O relator foi acompanhado pela ministra Nancy Andrighi e pelos ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze.
O julgamento contou com voto parcialmente divergente do ministro Humberto Martins, que considerou a multa de 5% exorbitante e defendeu sua redução para 2% do valor da venda.
- Processo: REsp 2.042.706