Nesta terça-feira, 21, a 3ª turma do STJ acolheu recurso de shopping center e decidiu que não há violação ao conceito de tenant mix (atividade de analisar, organizar e distribuir comércios dentro do centro comercial) por parte da administração do shopping ao autorizar instalação de outro restaurante do mesmo ramo de culinária (oriental) em frente ao restaurante do autor da ação. Prevaleceu o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva.
No caso, um restaurante de comida japonesa firmou contrato de locação com um shopping no Rio de Janeiro.
Após 43 dias, o restaurante acordou com a administração do empreendimento um tipo de "direito de preferência" que garantia ao restaurante, no prazo de 60 meses (cinco anos), a prerrogativa de ser consultado antes de o shopping autorizar a instalação de estabelecimentos concorrentes.
Contudo, 12 anos após o término do acordo, a administração do shopping autorizou a instalação de um segundo restaurante de comida japonesa.
O primeiro restaurante reagiu e ajuizou ação para que a inauguração do novo restaurante fosse barrada ou, alternativamente, que o contrato fosse rescindido por culpa exclusiva do shopping, alegando perdas e danos.
Em 1ª instância, o pedido foi considerado improcedente, mas a decisão foi revertida pela 22ª câmara Cível do TJ/RJ, que condenou o shopping a indenizar o primeiro restaurante.
Defesa do shopping
Segundo a defesa do shopping center, representada pelo advogado Carlos Mário da Silva Velloso Filho, da banca Advocacia Velloso, a reforma da sentença em 2ª instância prejudicou significativamente o planejamento de distribuição de lojas dentro do shopping.
Ele explicou que a decisão judicial deixou a determinação do montante devido para uma fase posterior de liquidação, onde somente uma perícia contábil poderia avaliar se o aumento no faturamento do primeiro restaurante, devido à chegada do novo concorrente, resultou efetivamente em maior lucratividade.
O advogado defendeu que esse procedimento constitui uma violação do art. 373, I, do CPC, que estabelece a obrigação do autor de provar o fato que fundamenta seu direito. Segundo ele, isso não foi cumprido no processo.
Adicionalmente, Velloso Filho destacou que é direito e dever do shopping estar atento às dinâmicas de mercado e aos hábitos dos consumidores, para assim reorganizar seu espaço de maneira eficaz e evitar prejuízos tanto para o empreendimento quanto para os lojistas.
Por fim, o advogado mencionou a alegação de violação do art. 114 do CC, criticando a expectativa do restaurante de ser consultado sob qualquer circunstância sobre mudanças na organização das lojas.
Ele enfatizou que qualquer monopólio deve ser interpretado de maneira restritiva, pois a ausência de concorrência pode levar ao aumento dos preços e à queda na qualidade dos serviços e produtos oferecidos.
Defesa do restaurante
Para a defesa do restaurante, apesar da autonomia do shopping center, este não está acima das leis e deve respeitar os princípios do Direito. Sustentou que houve violação da boa-fé objetiva, como reconhecido pelo TJ/RJ.
O advogado argumentou que se discute, na ação, suposta conduta deliberada do shopping, que teria como objetivo "asfixiar" o estabelecimento já instalado, buscando sua expulsão através da colocação estratégica de um concorrente diretamente em frente ao seu espaço.
Esta ação é descrita como uma forma de concorrência predatória, que seria uma retaliação do shopping devido ao restaurante ter assinado um manifesto contra uma política considerada abusiva pelo empreendimento.
Além disso, a defesa enfatizou que, no momento da instalação do novo restaurante, existiam outros espaços disponíveis dentro do shopping que poderiam ter sido utilizados, evitando conflitos diretos e respeitando a coexistência harmônica dos lojistas.
Relator
Em sessão anterior, o ministro Cueva, relator do caso, posicionou-se a favor da predominância da autonomia da vontade nas relações contratuais entre lojistas e shopping centers.
Destacou que o contrato deve prevalecer nas relações empresariais, a menos que existam cláusulas que coloquem os locatários em uma situação de desvantagem excessiva.
O ministro argumentou que a cláusula que conferia um direito temporário de preferência ao restaurante não resultou em uma desvantagem desproporcional.
Pelo contrário, observou que a chegada do novo estabelecimento, na verdade, aumentou o fluxo de clientes no restaurante já existente.
Cueva ressaltou que o objetivo da organização das lojas (tenant mix) é atrair o máximo de consumidores possível, tornando inviável determinar se o aumento de movimento foi a causa direta para a alteração nos lucros do restaurante, uma vez que vários fatores podem influenciar esses resultados, incluindo a gestão do restaurante e a qualidade dos produtos oferecidos.
Ao final, o ministro votou por prover o recurso, reforçando que não se pode presumir que o contrato crie uma relação em que o restaurante se sinta "dono" do espaço comercial.
Também mencionou que a suposta preferência durou apenas 60 meses, e que isso não justifica a pretensão do restaurante de manter um "monopólio virtual" sobre o local.
Na ocasião, a ministra Nancy Andrighi pediu vista dos autos.
Na sessão de ontem, com a retomada do caso, Nancy inaugurou a divergência. Preliminarmente, S. Exa. votou por não conhecer do recurso especial. Superada a preliminar, votou para manter o acórdão do TJ/RJ.
Na avaliação da ministra, o shopping não fez um estudo prévio sobre a convivência dos concorrentes direitos, conduta apta a gerar danos ao restaurante autor da ação. Para Nancy, é inegável que houve concorrência predatória e violação do dever contratual de melhor composição do tenant mix.
A ministra, todavia, ficou vencida. Os ministros Humberto Martins e Marco Aurélio Bellizze acompanharam o relator.
- Processo: REsp 2.101.659