Após decisão do STJ, saiba como fica o ressarcimento dos juros de obra por parte da CEF

Recentemente, o STJ deu provimento ao recurso especial interposto pelo Ministério Público para condenar a Caixa Econômica Federal (CEF) ao ressarcimento em dobro dos juros de obra, para contratos do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) não cobertos pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

O julgamento enfatizou que é devido o ressarcimento em dobro dos juros de obra dos contratos do SFH não cobertos pelo fundo FCVS, uma vez que tais contratos estão sob a regência do Código de Defesa do Consumidor. Assim, os contratos cobertos pelo FCVS não estão contemplados com a referida decisão.

Os contratos sem cobertura são aqueles celebrados a partir de 29/12/2009, podendo também ser do período entre 24/6/1998 e 29/12/2009. Logo, possuem a característica de que eventuais riscos financeiros são de responsabilidade dos próprios mutuários, o que difere dos contratos com cobertura.  

Quanto aos juros de obra - também conhecido como taxa de evolução de obra ou juros de evolução de obra -  consiste no percentual cobrado pela instituição financeira para viabilizar o financiamento da construção do imóvel. Em relação a isso, existem duas hipóteses: os juros de obra cobrados pela incorporadora imobiliária e os juros cobrados. Nesta última, são comuns nos programas governamentais de habitação, como SFH e programa Minha Casa Minha Vida.

Assim, o objeto da decisão tratou da ilegalidade da cobrança no período de atraso na entrega do imóvel e não dá responsabilidade do atraso da obra. Tal cobrança, conforme o entendimento do STJ, se trata de procedimento lícito desde a assinatura do contrato e durante o período de construção. Contudo, passa a ser ilegal no período de atraso na entrega da unidade imobiliária, tratado através do tema 996 STJ.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, enfatizou que o mutuário não pode ser responsabilizado pelo pagamento dos juros de obra quando "houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual"

A referida decisão foi publicada em 6/9/2024, cujo trânsito em julgado ocorreu em 22/10/2024, dando provimento ao recurso especial para determinar a repetição do indébito para os contratos não cobertos pelo fundo de FCVS. A previsão é de que ocorra em dobro para as cobranças realizadas após 30/3/2021 e de forma simples para as cobranças anteriores a essa data.

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Referências                                                                    

https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/documento/mediado/?documento_tipo=91&documento_sequencial=268120351®istro_numero=202102070090&peticao_numero=&publicacao_data=20240906&formato=PDF