Em evento online promovido pelo Migalhas para discutir o marco legal das garantias (lei 14.711/23), os palestrantes concordaram que a legislação era necessária, embora tenham discordado de algumas das mudanças propostas. Sob a coordenação de Mauro Antônio Rocha, o encontro reuniu renomados especialistas em quatro painéis, abordando 10 subtemas.
O marco legal das garantias, sancionado no final de outubro, possibilita que um mesmo bem seja utilizado como garantia em mais de um pedido de empréstimo. A norma estabeleceu novas regras e condições para a realização de penhora, hipoteca ou transferência de imóveis para pagamento de dívidas.
Dentre os pontos relevantes, a lei permite ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, desde que dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial. Por exemplo, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 80 mil.
Além disso, o texto possibilita a escolha de outra instituição, contanto que ela faça parte do mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação original.
Na abertura do evento "Desvendando o Marco Legal das Garantias", Marcus Vinicius Kikunaga destacou que o tema trouxe diversas alterações ao sistema jurídico. "Essa norma é muito relevante e precisa realmente ser estudada com muito cuidado para que possamos compreender suas intenções e efeitos." Segundo o advogado, a ideia da lei é tornar as garantias mais acessíveis ao público.
Ainda na explanação inicial, Mauro Antônio Rocha ressaltou que a lei é bastante recente e ainda está sendo analisada pelos especialistas. O coordenador também lembrou que a proposta não tramitou rapidamente no Senado. "É preciso recordar que a matéria tratada no projeto não é nova. Estamos discutindo esse assunto desde pelo menos 2007."
No painel "A Importância da Hipoteca e a Execução Extrajudicial de Crédito com Garantia Hipotecária", Ricardo Henry Marques Dip mencionou que a hipoteca estava perdendo espaço para a alienação fiduciária em garantia. No entanto, estimou que a hipoteca pode recuperar terreno com a implementação de algumas vantagens tributárias.
No painel "Aprimoramento das Regras do Registro de Títulos e Documentos na Execução Extrajudicial da Alienação Fiduciária de Bens Móveis", o coordenador fez um histórico da alienação fiduciária no Brasil e relatou seu relativo sucesso inicial.
Mais adiante, no painel três, intitulado "Alienação Fiduciária de Bem Imóvel em Garantia", Marcus Vinicius Kikunaga pontuou que todas as alterações ao longo do tempo na alienação fiduciária favoreceram o credor. “Você traz uma regra, uma força a mais para o credor, e dá uma migalha para o devedor.”
Segundo o profissional, se não houver alternativas para o devedor, a probabilidade de inadimplência aumenta, pois o brasileiro não calcula os juros, apenas se a prestação cabe no bolso. Ele destacou que as operações de financiamento habitacional duram 35 anos, e muita coisa pode acontecer nesse período.
Finalizando, Kikunaga ressaltou que, pela regra da alienação fiduciária, o devedor tem apenas duas opções: pagar ou ser executado. "Não há uma terceira opção, que seria a cessão dos direitos."
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