A 3ª turma do STJ entendeu que, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período.
"Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato", afirmou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi.
A decisão teve origem em ação renovatória proposta por uma loja de departamentos contra a locadora, visando a renovação do contrato de locação pelo período de dez anos, prazo estabelecido no contrato inicial.
O pedido foi acolhido em 1º grau. Na apelação, a locadora alegou que a lei 8.245/91 estabelece cinco anos como o prazo máximo para a renovação, mas o TJ/RJ, ao manter a sentença, consignou que as partes definiram livremente o prazo do contrato com base no que consideraram melhor para elas, devendo ser respeitado e preservado tal acordo – princípio pacta sunt servanda.
Direito à renovação também deve levar em conta os direitos do locador
Em seu voto, a relatora destacou que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.
"No que toca à sua natureza jurídica, o direito à renovação é verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário, consubstanciado no poder de renovar o contrato de locação primitivo por, no mínimo, cinco anos."
Entretanto, Nancy Andrighi ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo decreto 24.150/34 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela lei 8.245/91, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.
Outros pedidos de renovação podem ser feitos após os cinco anos
A ministra afirmou que a redação do caput do art. 51 da lei 8.245/91 - o qual define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo - suscitou discussões e diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao significado da expressão "por igual prazo": se seria o prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação (inciso II do art. 51 da lei 8.245/91) ou a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes, ou, ainda, o prazo do último contrato que completou o quinquênio.
Sobre a questão, a súmula 178 do STF fixou o entendimento de que a renovação contratual baseada no decreto 24.150/34 terá o prazo máximo de cinco anos, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior - interpretação que hoje é seguida por "vozes importantes da doutrina", segundo a relatora.
"Cinco anos denota prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade."
- Processo: REsp 1.971.600
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Informações: STJ.