Em fevereiro, STF decide sobre penhora em imóvel comercial

Está marcado para o dia 3 de fevereiro de 2022 a continuidade de julgamento sobre a constitucionalidade da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

Em agosto deste ano, o julgamento ficou empatado: quatro ministros entendem que é válida a penhora, já outros quatro, concluem pela inconstitucionalidade da medida.

• Penhorabilidade de bem de família

Para entender a controvérsia, é necessário voltar para o ano de 2010, quando o STF publicou o tema 295, em sede de repercussão geral no RE 612.360, firmando a seguinte tese:

"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20."

A tese firmada no tema 295 não especificava para qual tipo de locação este entendimento se aplicava: se residencial ou comercial. Então, anos depois, em 2018, a 1ª turma do STF julgou um caso envolvendo o tema: foi no RE 605.709, em que o colegiado concluiu pela impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador na locação comercial.

Agora, o plenário analisa um caso envolvendo um julgamento do TJ/SP. O Tribunal paulista manteve a penhora de um imóvel, único bem de família do fiador, para quitação do aluguel de imóvel comercial. Segundo o TJ, não seria aplicável ao caso a decisão da 1ª turma do STF porque ela não é vinculante, já que é posição isolada da 1ª turma.

No recurso apresentado ao Supremo, o fiador argumentou que a restrição do direito à moradia do fiador em razão de contrato de locação comercial não se justifica já que existem outros meios aptos a garantir o contrato.

• É constitucional a penhora

Alexandre de Moraes, relator, entendeu que é possível, sim, a penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

Para o ministro, a lei 8.009/90 (que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família) não fez nenhuma distinção entre locação residencial e comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. Em outras palavras, decidiu que é possível a penhora, independentemente da locação residencial ou comercial.

"Se a intenção do legislador fosse a de restringir a possibilidade de penhora do imóvel do fiador ao contrato de locação residencial, teria feito expressamente essa ressalva."

O ministro afirmou que o fiador de locação comercial, de livre e consciente vontade, assumiu essa fiança e, ao assumir, soube que o seu patrimônio integral pode responder em caso de inadimplemento, inclusive seu único bem.

"O bem é dele. Se ele quer, de livre e espontânea vontade, entrar como fiador, por que o Estado deve dizer paternalisticamente dizer: 'eu sei o que é melhor pra você.'"

Em conclusão, Moraes entendeu que reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador em locação comercial teria o condão de causar grave impacto na liberdade de empreender do locatário e no próprio direito de propriedade do fiador. Assim, propôs a seguinte tese:

"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial."

Em consonância com o entendimento do relator, Luís Roberto Barroso explicou que a tese que foi firmada pelo STF no tema 295, ao não distinguir entre locação comercial e residencial, também se aplica ao caso concreto. O ministro também afirmou que, ao mesmo tempo que a Constituição protege a moradia, também homenageia o princípio da livre iniciativa e da autonomia da vontade: "as pessoas têm a liberdade firmar ou não firmar contratos". 

Em breve voto, os ministros Nunes Marques e Dias Toffoli acompanharam o entendimento do relator para negar provimento ao recurso. 

• É inconstitucional a penhora

Edson Fachin, por outro lado, deu provimento ao recurso para declarar a impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação comercial. O ministro frisou que a jurisprudência do STF estava se consolidando no sentido da de se proteger o bem de família do fiador em contratos comerciais.

Fachin também leu parecer da PGR no qual se defendeu que o direito à moradia em seu aspecto negativo obsta que a pessoa seja indevidamente privada de uma moradia digna em razão de ato estatal de outros particulares. Pelo aspecto positivo, a PFR salientou que o Estado é obrigado a assegurar medidas adequadas à proteção de um patrimônio mínimo.

Nesse sentido, o ministro propôs a seguinte tese:

"É impenhorável bem de família do fiador em contrato de locação não residencial."

Rosa Weber relembrou o julgamento do RE 605.709, em 2018, oportunidade que teve voto seguido pela maioria do colegiado. Na tarde desta quinta-feira, 12, a ministra reafirmou sua posição de que não se pode penhorar o bem de família na locação comercial.

No caso de locação comercial, Rosa Weber afirmou que a imposição de restrições ao direito fundamental da moradia do morador, por meio da penhora do único bem, não se justifica sob o ângulo da proporcionalidade. A ministra salientou que a medida não é necessária, já que existem outros instrumentos para a satisfação do crédito.

A ministra Cármen Lúcia afirmou que o direito à moradia é um direito a um espaço físico no qual se garante o exercício da liberdade plena e, por isso, não pode ser penhorado.

Ato contínuo, Ricardo Lewandowski relembrou inúmeros julgados que se nortearam pela impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação comercial. 

• Processo: RE 1.307.334