Na última semana, a Câmara dos Deputados aprovou o PL nº 4188/2021, o Marco Legal das Garantias, que implementa mudanças em relação à utilização de imóveis como garantia para diferentes opções de financiamento. Agora caberá ao Senado examinar a proposição legislativa e deliberar acerca da sua aprovação.
Uma das mudanças propostas está na alteração da lei nº 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade de imóvel de família. Segundo Vicente Coni Junior, advogado da área de direito imobiliário do Cescon Barrieu Advogados, a alteração proposta amplia o rol de exceções aos imóveis que não podem ser penhorados. “O projeto de lei inclui a alienação fiduciária, ao lado da hipoteca e de outras garantias reais que permitem a penhora do bem de família, mesmo em dívidas de terceiros e independentemente da destinação do crédito garantido pelo devedor”, afirma.
Segundo o advogado, quando da edição da Lei que regulou as regras atinentes aos bens de família, a alienação fiduciária ainda não estava legalmente prevista no Brasil, o que só ocorreu no final da década de 1990. Assim, na redação original, excepcionava-se a impenhorabilidade do bem de família apenas para as dívidas garantidas por hipoteca. Com a alteração proposta fulmina-se qualquer discussão de que tal regra também se aplica às operações garantidas por Alienação Fiduciária e demais garantias reais.
Vicente ainda ressalta que está garantido às famílias o direito de ampla defesa e acesso à justiça, podendo questionar eventual constrição indevida no Poder Judiciário caso não seja observado o devido processo legal. “A própria legislação já trazia exceções em que a penhora do bem de família poderia ser autorizada. Cabe ao devedor, nesse caso, demonstrar alguma falha concreta na aplicação da lei para reverter a penhora ou expropriação do patrimônio”, destaca.
Outra inovação presente no texto do novo PL é a criação das Instituições Gestoras de Garantias (IGGs), que avaliarão as garantias apresentadas e visarão facilitar a utilização, gestão e compartilhamento de garantias utilizadas para operações de crédito contratadas junto às instituições financeiras. As IGGs, pessoas jurídicas privadas serão supervisionadas pelo Banco Central e regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional, realizarão o acompanhamento, que incluirão a avaliação do perfil do tomador do empréstimo, análise de bens em garantia e a execução propriamente dita em casos de inadimplência.
“A contratação do serviço ocorrerá por meio do Contrato de Gestão de Garantias que será firmado entre as IGGs e a pessoa física ou jurídica prestadora da garantia com diversas cláusulas obrigatórias, prevendo as condições, descrições, valores e prazos previstos. Assim, é importante que o contratante do serviço de gestão especializada de garantias analise cuidadosamente as condições e demais regras contratuais com a assistência de advogado para prestação das devidas orientações e apontamentos dos riscos jurídicos da contratação”, finaliza.