A 3ª turma do STJ decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário.
A propriedade em litígio foi alvo de diversas transações de venda, todas sem efetivo registro de transferência de posse, e, posteriormente, foi arrematada ao ir a leilão em processo de execução.
Dessa forma, coube à 3ª turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.
Obrigação
Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que a obrigação perante terceiros só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes.
"Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação."
Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que "a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente".
A ministra disse que sua decisão não se opõe à súmula 84 do STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.
Ao modificar o entendimento de 2º grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas. Ainda de acordo com a ministra relatora, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título "é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador".
- Processo: REsp 1.724.716