A crise econômica do Brasil nos últimos anos transformou em pesadelo o sonho da casa própria de milhares de brasileiros. Os principais problemas são relacionados ao atraso na entrega do imóvel comprado na planta e à necessidade de distrato do contrato por parte do consumidor.
No dia 27 de agosto, o STJ vai realizar audiência pública conjunta para discutir, sob o rito dos recursos repetitivos, as consequências em caso de atraso na entrega do imóvel (REsp 1.635.428, REsp 1.498.484, REsp 1.631.485 e REsp 1.614.721). Os temas que serão julgados tratam:
(i) da possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do vendedor;
(ii) da possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, também no caso de atraso na entrega do imóvel.
As questões relativas ao mercado imobiliário são sensíveis e na própria Corte a discussão quando do julgamento dos repetitivos deve ser longa. Vale dizer, tanto na Câmara quanto no Senado tramitam projetos acerca das matérias.
Por exemplo, o PLS 279/14, do Senado, altera a lei 4.591/64, para estabelecer a incidência de multa na hipótese de atraso na entrega do imóvel por parte da incorporadora ou construtora. Conforme esta proposição, deve ser paga multa moratória de 10% para o comprador em caso de atraso; e há o direito à rescisão do contrato, com imediato recebimento da totalidade dos valores pagos.
Já o PL 217/15, da Câmara, fixa multa por mês de atraso na entrega do imóvel, considerando-se retardo excessivo no andamento do empreendimento o atraso superior a 120 dias na conclusão da obra; nesse caso, o incorporador, a título de indenização, deve fazer o pagamento mensal aos adquirentes de valor correspondente ao aluguel médio de imóvel equivalente à unidade pactuada, a cada 30 dias de atraso na conclusão da obra.
Distratos
Outro tema que gerou grande judicialização nos últimos anos nos Tribunais pátrios é o que diz respeito ao desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, chamados distratos.
A advogada Rosangela Gazdovich, coordenadora do Departamento de Contencioso Imobiliário Repetitivo do escritório Bicalho e Mollica Advogados, destaca a insegurança diante da falta de uma legislação específica.
“Não termos uma legislação específica traz uma instabilidade para o setor imobiliário, que reflete diretamente na própria economia. Vale lembrar que a desistência pode ocorrer por motivos diferentes, situações que devem ser levadas em consideração.”
Conforme a advogada, a fixação de um percentual de retenção do valor já pago pelo imóvel poderia evitar parte dos distratos – como aqueles em que há um mero arrependimento do adquirente – e proporcionaria para as empresas e compradores situações mais realistas.
Em junho, o plenário da Câmara aprovou o PL 1.220/15, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. A proposta seguiu para o Senado [PLC 68/18).
Na redação final aprovada na Câmara, há a previsão de que a entrega do imóvel em até 180 dias depois da data estipulada contratualmente como a prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Já se a entrega do imóvel ultrapassar esse prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.
Um artigo do projeto destacado por Rosangela Gazdovich é o que estipula, em caso de desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, que do valor que o comprador receberá deverão ser deduzidas, entre outros, despesas de condomínio e IPTU.
“O texto [do PL] é positivo. Apesar de algumas críticas no sentido de que seria exclusivamente favorável às incorporadoras, de fato não o é. Ele traz um equilíbrio, e inclusive segue entendimento da própria jurisprudência, fixando percentuais razoáveis [de retenção dos valores já pagos pelos consumidores].”
De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora [patrimônio de afetação], o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem. Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel.
Segundo a advogada, é importante considerar, neste cenário complexo como o do setor imobiliário, que os adquirentes-desistentes prejudicam os adimplentes, que sofrem prejuízos com as desistências.
“Essa coletividade havia sido totalmente esquecida pelo Judiciário em decisões anteriores. Há que se levar em consideração que o empreendimento precisa ser concluído. Tivemos caso de empresa que tinha um empreendimento de 100 unidades e 70% delas foram objeto de distrato. Isso automaticamente reflete no contrato da construtora com o agente financiador. Ela já firmou contrato com banco, os juros não serão reduzidos, e ela tem que tirar do próprio bolso (o que não pode quando é patrimônio de afetação) para concluir a obra.”
No Sendo, o projeto teve parecer contrário na Comissão de Assuntos Econômicos. Entre os argumentos, o de que a proposição gerará “surpresas judiciais” e criará “um ambiente de instabilidade”: “O PLC nº 68, de 2018, estabelece percentuais bem mais altos dos que hoje conferidos pela jurisprudência no que se refere ao valor que a incorporadora pode reter por ocasião da resilição contratual ou do distrato: de 10% a 25% atualmente (com prevalência, atualmente, do montante de 10%), para de 25% a 50%. Some-se a isso encargos outros, como a comissão do corretor, que poderá até mesmo ser “inflada” mediante artifícios pelas incorporadoras menos honestas. Vislumbra-se que os juízes e tribunais, ou ao menos significativa parte deles, simplesmente não irão aplicar esses altos percentuais mais altos, mediante princípios constitucionais variados, princípios do direito consumerista, princípios gerais do direito ou mesmo noções subjetivas de “justiça” ou de “equidade”.”
Por sua vez, a advogada Rosangela Gazdovich defende que os parâmetros ali fixados não são injustos, ao contrário, “são coerentes, e preveem situações favoráveis ao adquirente (como no caso de atraso na entrega da obra”; “são parâmetros equilibrados e a aprovação não só vai possibilitar o reequilíbrio do mercado como também uma drástica redução das demandas de desistência”, finaliza