O juiz Geomar Brito Medeiros, da 11ª vara Cível de Natal/RN, condenou uma construtora ao pagamento mensal de R$750,00 a dois clientes que compraram apartamento e não receberam o imóvel no prazo prometido. Além dessa quantia, a empresa deverá pagar também o valor correspondente à multa contratual prevista no contrato até a efetiva entrega do imóvel. O juiz arbitrou ainda multa de mil reais para cada evento que venha significar descumprimento da decisão, limitado ao valor dado à causa (R$20 mil).
"Não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada, quando, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o que lhe toca, obstaculando que as partes-autoras pudessem gozar do bem prometido dentro do prazo contratado. Assim, nada mais razoável do que remunerar as partes-autoras com o valor do aluguel que estão deixando de auferir acaso o seu imóvel estivesse pronto, sob sua posse e alugado", destacou o juiz Geomar Brito Medeiros.
Apesar de entender pelo pagamento referente ao aluguel, o juiz ponderou quanto ao valor pedido pelas partes. Segundo o magistrado, foi tomado como parâmetro o valor do aluguel de um imóvel que atualmente as partes ocupam no bairro de Petrópolis.
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Processo: 0108114-81.2012.8.20.0001
Veja a íntegra da decisão.
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Parte(s)-autora(s): A.L.N.S. e A.E.D.T.
Parte(s)-ré(s): Método Construtivo Diferenciado (C & E Contrutora Ltda.)
DECISÃO
Vistos, etc.
01. Trata-se de peça inicial a demandar provimento
judicial antecipatório. Por mostrar-se dotada de regular conformação, impõe o recebimento.
02. Amparado na Lei n.º 1.060/50, defiro, provisoriamente, o benefício de assistência judiciária gratuita às partes-autoras, nos resguardando de deferí-lo, ou não, em caráter definitivo, após a resposta do réu. Entretanto, consigno que essa assistência judiciária não se estenderá a eventuais perícias cuja realização não sejam requisitadas a órgão público, em virtude de não haver no orçamento estatal previsão de receita para este tipo de despesa, além de não ser lícito ao Estado impor ao particular prestação de trabalho gratuito ou de remuneração futura duvidosa.
03. Da análise dos pedidos de tutela de urgência - Examinando a inicial e o(s) documento(s) que a instrui(em), restaram configurados os pressupostos para o deferimento parcial da liminar pleiteada (probabilidade e periculum in mora).
03.1. Alegam A.L.N.S. e A.E.D.T., partes-autoras que, desde 12/07/2008, celebraram com a Método Construtivo Diferenciado (C & E Contrutora Ltda.), parte-ré, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel (fls. 25/33), de trato sucessivo, que tem por objeto prometido a aquisição um apartamento (ver imóvel descrito a fls. 03).
Entretanto, informam, que o empreendimento teve o seu prazo para entrega estipulado originalmente para 30/10/2010 (ver Cláusula "5", contrato a fls. 25). Contudo, em razão da longa mora da construtora o cronograma original restou sacrificado, não se sabendo, ainda, a data efetiva da entrega do imóvel.
Ora, embora o próprio Código Civil/2002, em seu art. 393, trate das "isenções/excludentes de responsabilidade", isso diante de fatos tipificados como "caso fortuito" ou "força maior", frutos de situações "imprevisíveis e/ou inevitáveis", tais infortúnios, também insculpidos na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro do contrato (fls. 28), não ocorreram e, mesmo que tivessem ocorrido, a mora contratual se arrasta, na linha do tempo, por prazo muito superior ao que previsto legal e contratualmente.
Assim, se as partes-autoras vinham adimplindo rigorosamente o contrato e, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o cronograma estipulado no pacto, embora devidamente remunerada para tal, terá, agora, que arcar com as conseqüências da sua mora.
E mais, sendo o presente contrato fruto de uma relação consumerista, o mesmo atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Ademais, diga-se que, embora a peça inicial, em nenhum momento, esteja a mencionar o princípio civilista da exceção de contrato não cumprido, o caso estudado também atrai a aplicação do mesmo.
Segundo os ensinamentos de Serpa Lopes, a exceptio non adimpleti contractus "é uma forma de justa recusa ao cumprimento de uma prestação dependente do concomitante cumprimento da que toca à outra parte contratante, oriunda, geneticamente, do mesmo contrato e funcionalmente vinculadas as prestações uma à outra", ou seja, é um meio de defesa pelo qual os autores/excipientes visam paralisar a ação do réu/excepto faltoso. Assim é porque, nos contratos bilaterais (e o contrato de promessa de compra-e-venda é um típico contrato bilateral), as prestações devem guardar entre si uma relação de reciprocidade e interdependência, cada uma delas se constituindo na causa jurídica da outra.
Dessa forma, ao nosso entendimento, não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada, quando, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o que lhe toca, obstaculando que as partes-autoras pudessem gozar do bem prometido dentro do prazo contratado.
Assim, nada mais razoável do que remunerar as partes-autoras com o valor do aluguél que estão deixando de auferir acaso o seu imóvel estivesse pronto, sob sua posse e alugado.
Contudo, necessário se fazer algumas ponderações quanto ao valor do aluguel estipulado pelas parte-autoras a ser imposto à Método. É que, quando da fixação do valor do referido aluguél, as partes-autoras tomaram por parâmetro o valor do aluguél de um imóvel que atualmente ocupam no Bairro de Petrópolis (ver contrato de locação a fls. 22/23), que, bem se diga, um dos bairros mais caros e luxuosos de Natal/RN. Ora, a realidade e as máximas da experiência nos mostram que não se pode equiparar o valor do aluguel de um imóvel popular localizado num bairro distante do centro da cidade com o valor do aluguél de um imóvel encravado no Edifício Flat Potengi, no coração de Petrópolis, bairro notoriamente nobre.
Dessa forma, somos de concluir que o valor do aluguel mensal pretendido pelos autores (R$1.500,00) não é adequado para o caso em estudo. Ora, é notório que os imóveis de médio valor, conforme a cotação do mercado natalense, não alcançam aluguéis que correspondam a 1% do seu valor venal. Em sendo assim, tomando por parâmetro o valor venal aproximado do imóvel (R$150.000,00), isso tomando-se por base o valor comercial do metro quadrado (R$3.000,00), bem como a área construída do apartamento (56m²), entendemos, em sede de cognição sumária, ser razoável que o valor do aluguél a ser pago pela Método às partes-autoras seja correspondente a 0,5% do valor venal de mercado do imóvel adquirido por elas, ou seja, R$750,00.
03.2. Da multa contratual - Por fim, certos de que o prazo contratual previso na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro está extrapolado (fls. 28), afastada está a condição suspensiva da cláusula penal prevista no contrato. Dessa forma, a Método terá que suportar, também, a multa contratual de 1%, incidente sobre o valor efetivamente pago até a data da notificação da referida mora (ver notificação a fls. 52/53), devendo referido pagamento ser iniciado até o trigésimo dia posterior à data do recebimento da referida notificação (22/09/11), perdurando até a entrega da unidade imobiliária, tudo conforme o referido contrato.
04. Quanto ao requisito do periculum in mora, temos que o mesmo encontra-se configurado. Ora, em sendo perenizada a situação descrita na peça inicial, as partes-autoras certamente continuarão experimentando danos irreparáveis ou de difícil reparação a seus orçamentos domésticos, restando contraproducente que a proteção jurisdicional só venha a dar-se em sede sentencial.
DO EXPOSTO, e pelas razões acima alinhadas, defiro, inaudita altera pars e parcialmente, a tutela de urgência pretendida e, desde já, deflagrando alguns efeitos que só adviriam com a sentença, determino (a) que a Método Construtivo Diferenciado (C & E Contrutora Ltda), parte-ré, a partir da intimação desta decisão e até a comprovação da efetiva entrega do imóvel, pague às partes-autoras A.L.N.S. e A.E.D.T., mensalmente, o valor de R$750,00, correspondente a 0,5% do valor de mercado do aluguél de um imóvel similar ao que contratado junto à própria Método e que ainda se encontra inacabado e (b) que a Método Construtivo Diferenciado (C & E Contrutora Ltda), também a partir da intimação da presente decisão, pague às partes-autoras o valor correspondente à multa contratual prevista na Cláusula Sétima, Parágrafo Segundo do contrato de fls. 25/33, isso até a efetiva entrega do imóvel.
Arbitro multa de R$1.000,00 para cada evento que venha significar descumprimento à presente decisão, montante, desde já, limitado ao valor dado à causa (R$20.000,00).
Cite-se a parte-ré, na forma requerida, para que, no prazo legal de 15 (quinze) dias, querendo, ofereça resposta ao pedido (CPC, art. 297). Deverá constar do mandado a advertência prevista nos arts 285, 2.ª parte c/c o 319, todos do CPC.
Natal/RN, 26 de março de 2012.
Geomar Brito Medeiros
Juiz de Direito