Procedimentos para a elaboração e registro do memorial de incorporação imobiliária de acordo com o art. 32 da lei de incorporações

O memorial de incorporação consiste em um documento público de suma importância na incorporação imobiliária que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis com o objetivo de garantir a transparência e proporcionar segurança aos investidores e adquirentes dos imóveis na planta.

O instrumento deve detalhar as especificidades do empreendimento imobiliário, incluindo informações como o cronograma do projeto, as responsabilidades de cada parte envolvida, as condições de pagamento e a entrega, de modo a fornecer uma estrutura adequada e um roteiro claro para sua execução.

O art. 32 da lei 4.591/64¹ estabelece que antes de iniciada a alienação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, o incorporador deve arquivar no Cartório de Registro de Imóveis competente todos os documentos necessários à regularidade da obra, discriminados nas alíneas (a) a (p):

1. título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
2. certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
3. histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
4. projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
5. cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
6. certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
7. memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
8. avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
9. instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
10. minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
11. declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
12. certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
13. declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
14. declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

O procedimento de Elaboração e Registro do Memorial de Incorporação, a seguir descrito, foi organizado considerando o responsável pela execução de cada uma das etapas. Em regra, os envolvidos têm a seguinte composição: Topografia, Engenharia ou Arquitetura, Departamento Jurídico e o próprio Incorporador.

A equipe de Engenharia ou Arquitetura assume a responsabilidade pela elaboração dos documentos técnicos que dão subsídios ao projeto, incluindo a declaração de Vagas de Garagem, a Declaração que define a parcela do preço, o Projeto Arquitetônico de Construção, os Quadros da NBR 12.721:2006² com ART/RRT e o Alvará de Construção.

A declaração de vagas de garagem deve ser acompanhada de plantas elucidativas que mostrem a capacidade da garagem e os locais designados para a guarda dos veículos, assinada pelo profissional habilitado. As plantas elucidativas são dispensáveis se as informações já estiverem no projeto aprovado, podendo a declaração estar inserida no memorial de incorporação (art. 32, ‘p’ da lei 4.591/64).

A declaração definindo a parcela do preço é uma declaração do incorporador que define a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, que corresponderá a cada uma das unidades, expressa em metros quadrados (arts. 32, ‘l’, e 39, I e II, lei 4.591/64). Essa declaração é necessária nos casos de permuta de fração do terreno por área construída.

Se houve permuta parcial, também deve-se discriminar a parcela que, se houver, será paga em dinheiro, devendo esta ser subscrita pelo incorporador e constar nos quadros da NBR 12.721/06 (quadro IV-A). Pode estar inserida no memorial de incorporação, caso em que o profissional habilitado deverá assinar o memorial juntamente com o incorporador, com firmas reconhecidas.

O Projeto Arquitetônico de Construção deve ser aprovado pelas autoridades competentes, no original ou em cópia autenticada. Os projetos devem ser assinados pelo profissional responsável e pelo proprietário, com firmas reconhecidas. O Oficial deve conferir esses documentos apenas no aspecto formal, sendo vedada a análise de conteúdo que está sob a responsabilidade do profissional habilitado.

Nos municípios que disponibilizam os documentos na internet, o acesso e/ou a validação podem ser feitos diretamente no endereço eletrônico ou QR Code disponível. Nos municípios em que a aprovação ocorre apenas no projeto simplificado, também deve ser apresentado o projeto completo. Não será necessário o reconhecimento de firma da autoridade competente pela aprovação³.

Acerca dos Quadros da NBR 12.721/06, com ART/RRT, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII devem ser assinados pelo profissional responsável e pelo proprietário, com firmas reconhecidas. A ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros também deve ser apresentada. Os quadros III e IV-A devem estar atualizados.

Os orçamentos ou estimativas, baseados nos custos unitários, só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores (art. 54, § 3º, da lei 4.591/64).

A responsabilidade pelos cálculos é exclusiva do profissional, restando ao Oficial conferir esses documentos apenas no aspecto formal, sendo vedada a análise de conteúdo que está sob a responsabilidade de um profissional habilitado.

O Alvará de Construção será emitido pelo órgão próprio do município, devendo estar com o prazo de validade vigente, dispensando-se o reconhecimento de firma da autoridade competente no alvará. Se a assinatura da autoridade competente pela aprovação for eletrônica ou se o documento for expedido eletronicamente, deve ser possível verificar sua autenticidade em um site próprio⁴.

Por sua vez, o Incorporador Junto à Instituição Financeira deverá requerer um Atestado de Idoneidade Financeira, a ser emitido por uma instituição de crédito estabelecida e que opera no país há mais de cinco anos, tendo como objetivo atestar a solidez financeira do incorporador, ou seja, sua capacidade de cumprir com as obrigações financeiras do projeto imobiliário.

Este documento é emitido em via original e deve conter a firma do signatário reconhecida, o que significa que a assinatura no documento foi autenticada por um tabelião ou outro oficial público para verificação de sua autenticidade.

Além disso, a representação do signatário também deve ser comprovada. Isso significa que a pessoa que assina o atestado deve ter a autoridade legal para fazê-lo em nome da instituição de crédito.

O atestado de idoneidade financeira busca fornecer uma garantia de que o incorporador tem a capacidade financeira para levar o projeto adiante de forma a trazer segurança jurídica para todas as partes envolvidas, incluindo investidores, credores e promitentes compradores.

Por sua vez, a equipe jurídica será a responsável pela assessoria no procedimento de Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária entre os envolvidos e o competente Registro de Imóveis, bem como pela elaboração da Convenção de Condomínio, tendo como escopo a organização e a gestão jurídica, diligências, elaboração de termos, levantamento de certidões, acompanhamento de assinaturas e consultorias perante os envolvidos.

É de responsabilidade do departamento jurídico o levantamento das seguintes certidões:

1. Certidões das Justiças Federal e Estadual referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador. Em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios. Serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.
2. Certidões de Protesto de Títulos referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador. Em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios. Serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.
3. Certidões do Imóvel: Certidão negativa de ônus reais expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis; Certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
4. Certidões Negativas de Tributos Federais, Estaduais e Municipais referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador. Em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios. Serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

A equipe jurídica é responsável também:

1. Pela elaboração da declaração do prazo de carência de forma expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, fixando-se as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. Tal declaração pode estar inserida no memorial de incorporação.
2. Por eventuais cumprimentos de exigências do Registro de Imóveis no que se inclui a intermediação junto aos demais envolvidos e o devido cumprimento quando lhe couber.
3. Levantamento do Histórico dos Títulos de Propriedade do Imóvel, os quais devem ser anexados às certidões integrais dos respectivos registros mencionando-se somente os atos translativos e eventuais ônus.
4. Pela elaboração da Minuta do Memorial de Incorporação contendo todas as informações constantes nos anexos, mas não se limitando a elas e o Protocolo para Registro do Memorial de Incorporação junto ao cartório de registro de imóveis competente.
5. Pela elaboração e protocolo de Requerimento, que dever ser assinado pelo representante legal da empresa e ter a firma reconhecida (exceto processo eletrônico) para instrução do protocolo junto ao cartório de Registro de Imóveis.
6. Pela apresentação do Título de Propriedade do Terreno: Poderá ser aceito também escritura pública de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado.
7. E por fim, pela elaboração e organização da Convenção de Condomínio que servirá como termo para constituição e funcionamento do condomínio, incluindo informações sobre as unidades individuais, áreas comuns e distribuição de despesas, direitos e deveres dos condôminos, destinação, uso e fruição das unidades e áreas comuns.

Veja-se que a preparação de um memorial de incorporação imobiliária envolve a compilação de uma lista abrangente de documentos essenciais para o registro, além de informações específicas sobre o imóvel, que podem variar de um Município ou de um Estado para outro.

Diante disso, antes de iniciar um empreendimento imobiliário, é necessário que se tenha um conhecimento profundo dos parâmetros urbanísticos e ambientais locais. Isso inclui leis de zoneamento, código de obras e requisitos específicos para memoriais de incorporação, inclusive com consulta ao cartório de registro de imóveis competente.

Isso porque diferentes localidades podem ter diversas regras sobre o que deve ser incluído no memorial de incorporação, tais como projetos detalhados, avaliações de impacto ambiental e ou de vizinhança e acordos de benefícios comunitários.

Conclusivamente, diante da complexidade da elaboração e registro de um memorial de incorporação imobiliária, há que se considerar o envolvimento de profissionais multidisciplinares. Isso inclui consultores jurídicos, arquitetos, topógrafos e consultores ambientais. Envolver estes profissionais no início do processo pode fornecer conhecimentos indispensáveis e que moldam o projeto do empreendimento, garantindo que este cumpra todos os requisitos técnicos e legais e, consequentemente, possibilite o aumento substancial das suas chances de sucesso.

Debora de Castro da Rocha
Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado em Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial, Professora, Jornalista e Apresentadora de TV.

Edilson Santos da Rocha
Sócio Administrador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia - Especializado em Direito Imobiliário e Sócio Administrador na Empresa Domínio Legal Soluções Imobiliárias