O memorial de incorporação imobiliária detalha as características de um projeto de construção pelo regramento da lei de incorporações (lei 4.591/64), incluindo a descrição detalhada do empreendimento, o cronograma do projeto, as responsabilidades do incorporador e dos futuros proprietários e as condições de pagamento.
De mais a mais, deve incluir a descrição do terreno, os planos de layout do projeto, a especificação dos serviços e materiais a serem utilizados, e as condições para a entrega do imóvel.
O memorial de incorporação também deve conter informações sobre a existência de ônus reais sobre o terreno, a declaração de demarcação do terreno, e a descrição das partes comuns.
Ao esclarecer o escopo do projeto e as obrigações do incorporador, serve como garantia contra potenciais litígios, assegurando a conformidade com todas as exigências legais e regulatórias dando publicidade ao empreendimento e, portanto, transparência às suas intenções e garantindo a legalidade do projeto.
O registro de um memorial de incorporação passa por várias fases essenciais para assegurar sua validade jurídica e aplicabilidade. Primeiramente, o incorporador precisa elaborar o memorial, contemplando todos os pormenores requeridos pela lei de incorporações.
Essa elaboração envolve a colaboração com profissionais jurídicos, de arquitetura e de engenharia para garantir a conformidade com a regulamentação e padrões locais.
Após elaborado, o memorial deve ser apresentado ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhado da documentação e pagamento das taxas necessárias.
O cartório então analisa o pedido para verificar o cumprimento dos requisitos antes de registrar oficialmente o memorial de incorporação com o objetivo de dar publicidade ao empreendimento e aos direitos e obrigações do incorporador.
A ausência do registro do memorial de incorporação pode afetar todo o empreendimento imobiliário, uma vez que sem o devido registro, a legitimidade do empreendimento pode ser questionada, levando a uma série de problemas que impactam não apenas o incorporador, mas também potenciais compradores e investidores.
Algumas das consequências incluem possíveis controvérsias acerca da validade dos contratos de compra e venda, uma vez que sem um memorial de incorporação registrado, quaisquer negócios jurídicos firmados em relação ao imóvel podem ter sua validade jurídica contestada, colocando os adquirentes e investidores em risco.
O registro do memorial de incorporação assegura que o incorporador tem o direito e o dever de executar o empreendimento, por sua vez, a diligência prévia é especialmente importante para constatar se o incorporador busca vender unidades autônomas sem registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
A venda de unidades sem o registro do memorial de incorporação não é apenas considerada fraudulenta, mas também expõe o incorporador a ações judiciais tanto dos potenciais compradores, quanto dos legítimos proprietários do terreno.
A Lei de Incorporações estabelece que, até que o memorial de incorporação esteja devidamente registrado no Registro de Imóveis, o incorporador não está autorizado a vender futuras unidades autônomas, uma vez que o registro serve como reconhecimento do direito do empreendedor de alienar as unidades autônomas futuras.
Isso porque, o art. 32 da lei 4.591/64, estabelece que o incorporador só pode alienar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos da incorporação imobiliária.
Portanto, vender um imóvel sem cumprir este requisito legal pode resultar em penalidades severas, incluindo a invalidação das vendas e possíveis ações judiciais por danos sofridos em relação a todas as partes envolvidas.
Diante disso, o registro do memorial de incorporação é vital para garantir a legalidade e a transparência da incorporação imobiliária, atuando o Registro de Imóveis como um banco de dados público que registra detalhes sobre o imóvel, suas acessões e os direitos reais que sobre ele recaem, proporcionando segurança jurídica e fé pública no mercado imobiliário.
Um exemplo de danos que podem ser causados pela ausência de registro do memorial de incorporação pode ser constatado no julgamento do STJ no REsp 1.770.095 DF 2017/0228518-9, no qual, decidiu-se que era descabida a adjudicação compulsória do imóvel pelos promitentes compradores de unidades autônomas adquiridas de uma incorporadora que não era a titular do domínio do terreno e que não havia procedido com o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. VALIDADE DOS CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. A incorporação imobiliária envolve a promessa de venda de uma coisa futura, composta por edificações erguidas em um único terreno, sobre as quais haverá titularidade exclusiva da unidade ocupada pelo adquirente, mas compartilhada a propriedade do terreno com os demais adquirentes, em regime de condomínio. 4. É obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras. 5. O incorporador poderá ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades autônomas quando, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias ou retardar-lhes excessivamente o andamento. Contudo, para que haja a adjudicação compulsória do imóvel pelos adquirentes é imprescindível a formalização da incorporação, mediante o registro do memorial na matrícula do imóvel. 6. Na espécie, inviável adjudicação do imóvel, pois o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía sequer uma perspectiva de aquisição do domínio do terreno. 7. Contudo, o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois este gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, contra terceiros. Assim, a questão deverá ser resolvida pela rescisão do contrato e a condenação da suposta incorporadora por perdas e danos. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 1770095 DF 2017/0228518-9, Data de Julgamento: 10/5/22, T3 - 3ª turma, Data de Publicação: DJe 17/5/22)
Além disso, esta situação torna-se particularmente ainda mais problemática considerando que os legítimos proprietários do terreno podem contestar judicialmente a validade das vendas, conduzindo a potenciais litígios que podem ser demorados e dispendiosos para o comprador.
A ausência de domínio do terreno pelo incorporador pode afetar diretamente a legalidade da comercialização das unidades autônomas, expondo os adquirentes ao risco de reivindicações de propriedade por aqueles que possuem o título legítimo do imóvel.
A essência deste problema reside na não conformidade dos incorporadores com os requisitos legais, como o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, cuja etapa serve para legitimar a venda de futuras unidades autônomas.
Sem este registro, a venda de unidades autônomas carece do suporte jurídico necessário, aumentando o risco de litígios, ou seja, os riscos financeiros para os compradores em transações sem a documentação adequada dos títulos registrais do terreno são diversos e substanciais.
Quando um incorporador não é titular do terreno ou não registra adequadamente o memorial de incorporação, coloca o investimento financeiro dos adquirentes em risco.
Em primeiro lugar, a falta do registro adequado pode levar a complicações na obtenção de financiamento ou hipotecas para o empreendimento, pois as instituições financeiras exigem prova da titularidade do terreno para aprovar empréstimos ou outorga que o habilite a empreender em nome do titular.
Ademais, os compradores podem correr o risco de perder seu investimento se o terreno estiver sujeito a litígios por parte dos verdadeiros titulares, o que pode resultar na anulação das vendas.
Outro ponto, é que o art. 43, VI, da lei 4.591/64 prevê a possibilidade de o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes das unidades autônomas quando, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 dias ou retardar lhes excessivamente o andamento.
Todavia, diante da ausência do registro do memorial de incorporação não é possível destituir o incorporador. Ou seja, na hipótese de conflitos, a resolução se torna um desafio sem o aparato legal fornecido pelo memorial de incorporação registrado.
Também podem ocorrer impedimentos à transferência de bens, uma vez que a transferência de propriedade ou direitos aos compradores ou investidores pode ser impedida, pois não há documento registrado que comprove a existência do projeto e a sua legalidade.
Portanto, a verificação da titularidade do terreno e a constatação de que houve o devido registro do memorial de incorporação antes da compra de um imóvel é uma etapa que não deve ser negligenciada pelo comprador, como forma deste se proteger de possíveis litígios e prejuízos.
A situação é ainda mais agravada pelo fato de que a adjudicação compulsória de propriedade nessas circunstâncias não é aplicável, deixando os compradores com recursos limitados para recuperar suas perdas financeiras. Este cenário destaca a importância da diligência prévia por parte dos adquirentes de forma adequada antes de prosseguirem com tais transações.
Não obstante, a inaplicabilidade da adjudicação compulsória nessas condições deixa os adquirentes com poucas chances jurídicas para reivindicar a propriedade ou reclamar uma indenização, tornando imperativo que os potenciais compradores garantam que todas as formalidades legais, incluindo o registro adequado do memorial de incorporação, sejam concluídas antes de concluir qualquer transação imobiliária.
A importância de se realizar uma diligência prévia detalhada sobre a titularidade do terreno e a credibilidade dos incorporadores é fundamental na aquisição de unidades autônomas com a verificação da legitimidade da titularidade do terreno, do direito do empreendedor de comercializar as unidades e da reputação e estabilidade financeira do incorporador.
Este processo ajuda a identificar possíveis sinais de alerta, como: o incorporador não é proprietário do terreno onde as unidades estão sendo construídas, o que pode gerar complicações jurídicas ou até mesmo a impossibilidade de conclusão do projeto; a existência de processos judiciais envolvendo o incorporador, que possam indicar risco de problemas semelhantes no projeto atual; e a instabilidade financeira do incorporador, o que pode resultar no atraso ou abandono do empreendimento.
Ao investigar minuciosamente tais aspectos, os adquirentes podem mitigar o seu risco e tomar decisões assertivas sobre os seus investimentos, especialmente em cenários em que o incorporador não é proprietário do terreno ou em que eventualmente não registrou o memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
Os potenciais compradores devem garantir a existência de um contrato de promessa de compra e venda claro e completo, que descreva claramente os termos e condições da venda, incluindo cláusulas que protejam os seus interesses em caso de descumprimento por parte do incorporador.
Por conseguinte, deve solicitar comprovante de registro do memorial de incorporação antes de prosseguir com a transação, pois este serve como registro oficial de que o empreendimento é reconhecido pelo Registro de Imóveis.
Para garantir o registro do memorial de incorporação, os compradores devem solicitar confirmação ou comprovante de cadastro do incorporador antes de finalizar a compra; verificar se o memorial de incorporação foi devidamente registrado no Registro de Imóveis; compreender que, apesar da ausência deste registro, o contrato de compromisso permanece válido; no entanto, a falta de registro pode complicar a busca de seus direitos.
Tomar tais medidas pode mitigar os riscos associados à compra de unidades futuras junto a incorporadores, especialmente nos casos em que o incorporador não é proprietário do terreno ou tenha negligenciado as formalidades legais necessárias.
Portanto, dado que é inaplicável a adjudicação compulsória aos imóveis adquiridos por promitentes compradores de unidades autônomas de incorporadoras quando estas não sejam as proprietárias do terreno e não registram o memorial de incorporação no Registro de Imóveis, conclusivamente, os compradores devem realizar as diligências prévias, bem como, se atentarem aos instrumentos jurídicos celebrados entre as partes e verificar o registro adequado da documentação no Registro de Imóveis para minimizar riscos e assegurar seus interesses nas transações imobiliárias, especialmente na compra de imóveis na planta.