A importância da averbação por mera notícia no processo de regularização fundiária urbana

INTRODUÇÃO

A averbação de construção por mera notícia é um procedimento que permite a regularização de edificações construídas em áreas urbanas sem a necessidade de apresentação de documentos comprobatórios da regularidade da obra, com previsão na lei 13.465/17 e regulamentada pelo decreto lei 9.310/18.

Lei 13.465/17. Art. 63. e decreto lei 9.310/18. Art. 72.  No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

Para melhor compreensão, em relação às vantagens trazidas pela lei de Regularização Fundiária, de acordo com os dispositivos acima mencionados, no que diz respeito à averbação da construção, se mostra importante compreender a complexidade da averbação de uma construção pela via comum.

DA AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO PELA VIA COMUM

A utilização da via comum para a averbação da construção exige requerimento do interessado e firma reconhecida em cartório indicando número de matrícula, endereço do imóvel, área de construção e valor do projeto.

Se o ato de averbação da construção ocorrer simultaneamente com o registro de uma escritura, e o texto da escritura contiver também autorização para a prática de outros atos, o Registrador deve exigir que os atos sejam redigidos de forma específica com a anotação dos demais elementos.

Dependendo da legislação de cada estado e distrito federal, esta solicitação poderá exigir informações adicionais necessárias ao cálculo dos emolumentos e taxas.

Além disso, a construção residencial exige habite-se¹ e a construção para outros usos exige alvará de regularização² de construções com outras finalidades, emitido pelo município onde o imóvel está localizado.

A comprovação da existência do prédio por meio de lançamento no aviso de IPTU, por si só, não será aceita para a averbação, pois o documento tem função meramente fiscal, não se prestando a fornecer indicação da regularidade do prédio.

Ordinariamente, também é exigida Certidão Negativa de Débitos - CND emitida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, lembrando que esta deve ser emitida de forma específica para esse fim, não se confundindo com a Certidão Negativa de Débitos - CND genérica expedida para qualquer pessoa jurídica (para alienar ou onerar bens imóveis).

Por outro lado, caso a construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966, não será necessária a apresentação da CND do INSS, tal informação deverá ser certificada pela municipalidade, caso o proprietário:

1. seja pessoa física;
2. não possua outros imóveis;
3. área acumulada das construções não ultrapasse 70,00 m² (setenta metros quadrados), habitações econômicas ou coletivas e edifícios unifamiliares de uso pessoal;
4. são realizadas com mão de obra não remunerada e, por fim;
5. o proprietário não se beneficia de declaração prévia do mesmo conteúdo (art. 370, I c/c 407, VII da IN da RFB n. 971/09).

A apresentação da CND - INSS também será dispensada:

1. para as obras destinadas à construção de conjuntos habitacionais coletivos (definido no inciso XXV do art. 322 da IN 971/09);
2. obras que não utilizem mão de obra remunerada e obras realizadas por entidades beneficentes ou religiosas de acordo com a IN 971/09 artigo 371,
3. uso próprio através de trabalho voluntário não remunerado, e
4. trabalho localizado em áreas de regularização fundiária de interesse social.[DCdR1] [DCR2] 

Adicionalmente, outras observações devem ser consideradas em relação à CND:

• Obra financiada: a averbação de construção executada com recursos de financiamento, e que preencha as condições indicadas na alínea "b" acima, fica isenta de CND do INSS, contudo, se no contrato de financiamento constar verba destinada a pagamento de mão de obra, deverá ser exigida a CND do INSS (§ 6º do art. 406 da IN 971/09);
• Mutirão: caso a construção seja destinada a uso próprio e tenha sido realizada por intermédio de trabalho voluntário, não remunerado, em regime de mutirão, observado o disposto no art. 371; (item II do art, 370 da IN 971/09) haverá a dispensa de contribuições previdenciária, mas a obra deve estar matriculada. Assim o interessado deverá requerer a CND ao INSS que sairá com a declaração de dispensa. Compete ao INSS verificar se o caso é realmente de mutirão.
• Caso a CND seja facultativa, deverá ser apresentada declaração pelo proprietário, sob as penas da lei, informando que o prédio foi construído nessas circunstâncias (indicando todos os requisitos) e contendo a assinatura de quem faz a declaração com firma reconhecida.

É possível observar-se, portanto, que a via comum para averbação de construção é um procedimento que requer a apresentação de diversos documentos que comprovem a regularidade da obra, como habite-se, alvará de regularização, CND do INSS, entre outros.

Diante disso, é notória a complexidade do processo, uma vez que este envolve muitas exigências legais, burocráticas e fiscais, que podem variar de acordo com a legislação de cada estado, o tipo de construção, o uso do imóvel, a forma de financiamento, a mão de obra empregada, entre outros fatores, podendo gerar custos, morosidade, incertezas e dificuldades para os interessados em averbar a construção de seus imóveis.

DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO POR MERA NOTÍCIA NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA - REURB

De acordo com a lei 13.465/17² e o decreto lei 9.310/18, a averbação de construção por mera notícia na Regularização Fundiária Urbana - Reurb pode ser efetuada a partir de requerimento do interessado, no qual deve constar a área construída e o número da unidade imobiliária em meio ao processo de Reurb-S, que é uma modalidade de regularização fundiária aplicável a núcleos urbanos informais existentes em áreas nas quais não há conflito fundiário e com população predominantemente de baixa renda.

Vale ressaltar que, neste caso, é dispensada a apresentação de habite-se e das certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias. Isso significa que o processo de averbação de construção é simplificado, facilitando a regularização fundiária em sua plenitude, inclusive com a averbação das construções à margem da matrícula do imóvel regularizado.

No entanto, devem ser considerados os requisitos legais para realização da averbação de construção por mera notícia, em consonância com a lei 13.465/17 e o decreto 9.310/18. A averbação de construção por mera notícia pode ser realizada de forma simplificada desde que atendidos os seguintes requisitos:

• A construção deve estar localizada em área urbana consolidada;
• A construção deve ter sido concluída há mais de 5 (cinco) anos;
• A construção deve estar em área pública ou privada objeto de regularização fundiária urbana de interesse social.

Por sua vez, a lei 13.465/17, que instituiu a regularização fundiária urbana de interesse social (REURB-S), prevê a isenção de taxas e emolumentos para a averbação de construções em imóveis com até 70 metros quadrados:

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

§ 1º Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S:

V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados;

Tal isenção tem como objetivo facilitar a regularização fundiária de imóveis de pequeno porte, que são mais comuns em áreas urbanas consolidadas.

Para ter direito à isenção, o imóvel deve atender aos seguintes requisitos:

1. Ter até 70,00 metros quadrados de área construída;
2. Estar localizado em área urbana consolidada;
3. O imóvel já ter sido regularizado ou em procedimento de regularização (REURB-S).

A isenção é válida para as taxas e emolumentos cobrados pelos serviços de averbação de construção, as quais, em regra são calculadas levando-se em consideração fatores como a área construída, a localização do imóvel e a finalidade da construção (residencial, comercial, industrial, etc.). Além disso, algumas cidades podem ter tabelas específicas estabelecendo os valores a serem cobrados.

O pedido de isenção deve ser feito perante o cartório de registro de imóveis onde o imóvel está localizado. O cartório irá analisar o pedido e, se for deferido, irá isentar o contribuinte das taxas e emolumentos. Além disso, é importante ressaltar que a averbação de construção por mera notícia é um procedimento simplificado que não exige a apresentação de documentos que comprovem a propriedade do imóvel ou a regularização da construção perante o órgão público competente.

Há que se considerar que averbação de construção por mera notícia é um procedimento que tem como objetivo simplificar a regularização fundiária urbana, pois ao requerer tal modalidade de averbação de construção, o proprietário do imóvel pode sanar por completo a sua irregularidade perante os órgãos públicos “ao menos documentalmente” evitando problemas futuros, além contribuir para a sua valorização, o que pode ser vantajoso em caso de comercialização do imóvel.

Dessa forma, tem-se por certo que a averbação da construção, consiste em um procedimento essencial para quem deseja valorizar o seu imóvel, uma vez que o registro da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, garante a legalidade da obra e a segurança jurídica em relação ao proprietário e à construção.

Não obstante, a averbação é importante para consolidar a matrícula do imóvel, que passa a constar todas as informações sobre a construção, contribuindo dessa forma para a satisfação do princípio do Direito Registral da especialidade objetiva. Por conseguinte, há que se considerar o aumento da possibilidade de financiamento, pois com o imóvel regularizado, é possível obter financiamento bancário para realização de melhorias ou até mesmo para aquisição de outros imóveis.

Todavia, a averbação de construção por mera notícia só pode ser realizada em casos específicos previstos em lei, sendo, pois, necessário que sejam seguidos todos os procedimentos legais estabelecidos para a realização do processo de regularização fundiária urbana.

Para a realização do processo de averbação de construção por mera notícia regulamentado pela lei 13.465/17 e pelo decreto lei 9.310/18, podemos considerar, em síntese, as seguintes etapas:

1. Verificação da possibilidade de aplicação da averbação por mera notícia, que se aplica em casos de construções realizadas até 22 de dezembro de 2016, em imóveis situados em áreas urbanas consolidadas;
2. Realização da regularização fundiária urbana, que consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes;
3. Elaboração do projeto de regularização fundiária, que deve conter a descrição da área objeto da regularização, a identificação dos ocupantes, a descrição das construções existentes e o cronograma físico-financeiro das obras necessárias;
4. Protocolo do projeto e demais documentos necessários junto ao órgão responsável pela regularização fundiária urbana;
5. Análise do projeto e dos documentos apresentados pelo órgão responsável, que poderá solicitar diligências ou complementações;
6. Emissão do parecer técnico conclusivo pelo órgão responsável, que poderá aprovar ou reprovar o projeto;
7. Caso seja aprovado, o projeto será publicado no Diário Oficial e os interessados serão notificados para apresentar impugnações no prazo de 30 dias;
8. Vencido o prazo sem impugnações, mediante requerimento do interessado, será realizada a averbação da construção por mera notícia, que consiste na inclusão da informação sobre a existência da construção no registro imobiliário.

Importante ressaltar que o processo de averbação por mera notícia se consubstancia em uma forma simplificada de se averbar a construção dentro do processo de regularização fundiária, o que traz muitas vantagens ao requerente, uma vez que exige muito menos requisitos para a sua consecução. Todavia, há que serem considerados, os procedimentos e as demais normas aplicáveis à regularização de imóveis pelas normas de Regularização Fundiária para a sua perfectibilização.

Não obstante as disposições legais advindas da lei 13.465/17 e do decreto 9.310/18, tem-se que ainda existem resistências na sua aplicação, sob a alegação de ausência de regulamentação local, barreira essa que deve ser superada com a máxima urgência, a fim de que os propósitos da lei sejam efetivamente consolidados e as populações que devem ser alcançadas possam realmente obter não apenas o seu direito de propriedade através da titularidade do imóvel, mas igualmente a regularidade da construção.

1 O habite-se é emitido pela prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado. Ele é um documento que atesta que a construção foi realizada de acordo com as normas e regulamentações exigidas e que está apta para ser habitada. Para obter o habite-se, o proprietário do imóvel deve apresentar toda a documentação necessária e passar por uma vistoria realizada pela municipalidade.

 

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BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado Federal, Centro Gráfico.

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002.

BRASIL. Instrução Normativa RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009. Dispõe sobre normas gerais de tributação previdenciária e de arrecadação das contribuições sociais destinadas à Previdência Social e as destinadas a outras entidades ou fundos, administradas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB). Disponível em: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?naoPublicado=&idAto=15937&visao=original. Acesso em: 28 jul. 2023.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União. Disponível em:  https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art13. Acesso em: 24 nov. 23.

BRASIL. Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018. Institui as normas gerais e os procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana e estabelece os procedimentos para a avaliação e a alienação dos imóveis da União. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9310.htm. Acesso em: 24 nov. 23.

IRIB. IRIB Responde - Averbação de construção - documentação. Disponível em: https://irib.org.br/noticias/detalhes/irib-responde-averba-ccedil-atilde-o-de-constru-ccedil-atilde-o-documenta-ccedil-atilde-o/. Acesso em: 24 nov. 23

Debora de Castro da Rocha
Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Edilson Santos da Rocha
Sócio Administrador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia - Especializado em Direito Imobiliário e Sócio Administrador na Empresa Domínio Legal Soluções Imobiliárias