Em recente decisão judicial do STJ - Tema 1204 tendo por objeto a natureza propter rem das obrigações ambientais, fora fixada a possibilidade de exigi-las à escolha do credor:
As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.
Isto significa dizer que, tanto os proprietários ou possuidores atuais quanto os anteriores podem ser responsabilizados pela degradação ambiental. Nesse sentido, a decisão não deixa margem à dúvida ao esclarecer que o credor tem a opção de exigir indenização de qualquer um deles e sobretudo, que a exigência pode recair sobre ambos.
Da análise do contexto mencionado, certo que, através da obrigação propter rem, a lei procura garantir que a responsabilidade pela proteção ambiental seja partilhada entre todos aqueles que se beneficiam da propriedade, tanto os presentes como os futuros proprietários ou posseiros.
Isso porque, diante da pluralidade de causadores do dano, todos serão responsabilizados pela reparação, por força do que estabelece o artigo 942 do Código Civil de 2002:
Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.
Parágrafo único. São solidariamente responsáveis com os autores os coautores e as pessoas designadas no art. 932.
Em tal viés José Rubens Morato Leite afirma:
Nestas hipóteses, haveria um conflito entre o direito à reparação e o direito dos autores do dano atinente à cota de responsabilidade de cada um, na lesão provocada. A solução adotada pela doutrina brasileira, e que parece interessante, em virtude do dano provocado conjuntamente ou plural passivo, é a adoção da regra da solidariedade passiva, pois se trata de responsabilidade por risco.
Diante disso, resta claro que as obrigações ambientais não se limitam a uma determinada pessoa ou entidade, eis que se associam à propriedade, consistindo em um conceito jurídico de extrema relevância, que contribui para a garantia da proteção ambiental, bem como para que a responsabilidade pela degradação ambiental seja atribuída de forma adequada.
Nessa perspectiva, vale afirmar que as obrigações ambientais são responsabilidades legais que exigem que indivíduos ou entidades tomem medidas para proteger o meio ambiente ou prevenir danos ambientais.
Não por acaso, a natureza propter rem das obrigações ambientais baseia-se no reconhecimento de que os danos ambientais podem ter efeitos duradouros que excedem o período em que o atual proprietário ou possuidor esteja exercendo a posse do imóvel.
O princípio jurídico reforçado pelos precedentes judiciais do STJ traz um alerta aos atuais e anteriores proprietários ou possuidores sobre a responsabilidade pela proteção ambiental, que conforme asseverado, inclui todos que possam de alguma forma ter contribuído para causar danos ambientais, e inclusive, os sucessores que herdam a propriedade.
Isso porque, diante de situações que envolvem o dano ambiental e, em especial, no que concerne à responsabilidade, cabe ao órgão ambiental ou ao Ministério Público a escolha do responsável pelo cumprimento ou compensação que dependerá, exclusivamente, de quem estiver melhor posicionado para cumprir a obrigação.
Tal posicionamento não diverge de precedentes anteriores do STJ:
PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. CÓDIGO FLORESTAL (LEI 4.771, DE 15 DE SETEMBRO DE 1965). RESERVA LEGAL. MÍNIMO ECOLÓGICO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE INCIDE SOBRE O NOVO PROPRIETÁRIO. DEVER DE MEDIR, DEMARCAR, ESPECIALIZAR, ISOLAR, RECUPERAR COM ESPÉCIES NATIVAS E CONSERVAR A RESERVA LEGAL. RESPONSABILIDADE CIVIL AMBIENTAL. ART. 3º, INCISOS II, III, IV E V, E ART. 14, § 1º, DA LEI DA POLÍTICA NACIONAL DO MEIO AMBIENTE (LEI 6.938/81). 1. Hipótese em que há dissídio jurisprudencial entre o acórdão embargado, que afasta o dever legal do adquirente de imóvel de recuperar a área de Reserva Legal (art. 16, a, da Lei 4.771/1965) desmatada pelo antigo proprietário, e os paradigmas, que o reconhecem e, portanto, atribuem-lhe legitimidade passiva para a correspondente Ação Civil Pública. 2. O Código Florestal, ao ser promulgado em 1965, incidiu, de forma imediata e universal, sobre todos os imóveis, públicos ou privados, que integram o território brasileiro. Tal lei, ao estabelecer deveres legais que garantem um mínimo ecológico na exploração da terra - patamar básico esse que confere efetividade à preservação e à restauração dos "processos ecológicos essenciais" e da "diversidade e integridade do patrimônio genético do País" ( Constituição Federal, art. 225, § 1º, I e II)-, tem na Reserva Legal e nas Áreas de Preservação Permanente dois de seus principais instrumentos de realização, pois, nos termos de tranquila jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, cumprem a meritória função de propiciar que os recursos naturais sejam "utilizados com equilíbrio" e conservados em favor da "boa qualidade de vida" das gerações presentes e vindouras (RMS 18.301/MG, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ de 3/10/2005. No mesmo sentido, REsp 927.979/MG, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJ 31/5/2007; RMS 21.830/MG, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJ 1º/12/2008). 3. As obrigações ambientais ostentam caráter propter rem, isto é, são de natureza ambulante, ao aderirem ao bem, e não a seu eventual titular. Daí a irrelevância da identidade do dono - ontem, hoje ou amanhã -, exceto para fins de imposição de sanção administrativa e penal. "Ao adquirir a área, o novo proprietário assume o ônus de manter a preservação, tornando-se responsável pela reposição, mesmo que não tenha contribuído para o desmatamento" ( REsp 926.750/MG, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJ 4/10/2007. No mesmo sentido, REsp 343.741/PR, Rel. Min. FRANCIULLI NETTO, DJ 7/10/2002; REsp 264.173/PR, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ 2/4/2001; REsp 282.781/PR, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJ 27.5.2002). 4. A especialização da Reserva Legal configura-se "como dever do proprietário ou adquirente do imóvel rural, independentemente da existência de florestas ou outras formas de vegetação nativa na gleba" ( REsp 821.083/MG, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe 9/4/2008. No mesmo sentido, RMS 21.830/MG, Rel. Min. CASTRO MEIRA, DJ 01/12/2008; RMS 22.391/MG, Rel. Min. DENISE ARRUDA, DJe 3/12/2008; REsp 973.225/MG, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJe 3/9/2009). 5. Embargos de Divergência conhecidos e providos.
(STJ - EREsp: 218781 PR 2002/0146843-9, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 09/12/2009, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 23/02/2012 RSTJ vol. 238 p. 317)
Em linhas gerais, percebe-se que a despeito da possibilidade de que todos respondam, o critério relacionado à imputação do dever ficará a cargo do órgão, exceção das sanções de ordem personalíssima, a exemplo dos crimes ambientais e autuações administrativas, o que reforça a ideia de que a proteção ambiental e principalmente, a investigação relativa ao imóvel (due diligence) antes da sua aquisição, através do levantamento de informações e documentos, é, além de indispensável, extremamente relevante para que sejam evitados dissabores e mais do que isso, prejuízos financeiros advindos da possibilidade de responder sobre os danos causados ao meio ambiente.
Necessário se mostra, portanto, a compreensão de que a recente decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o Tema 1204, dispõe sobre requisitos legais que tanto indivíduos ou entidades devem considerar, devendo estes principalmente, tomarem medidas preventivas na aquisição de imóveis, principalmente em relação àqueles que diante de suas atividades anteriores tenham potencialmente causado impacto ao meio ambiente.
As atividades potencialmente impactantes ao meio ambiente são aquelas que, por sua natureza, podem causar danos ambientais, sejam eles de natureza física, química ou biológica.
Algumas das atividades potencialmente impactantes ao meio ambiente incluem, as atividades industriais, como a mineração, a siderurgia, a petroquímica e a fabricação de produtos químicos; as atividades de infraestrutura, como a construção de rodovias, ferrovias, hidrelétricas e aeroportos; as atividades agrícolas, como o uso de agrotóxicos e a monocultura; as atividades de mineração, como o uso de explosivos e a disposição de rejeitos; as atividades de turismo, como a construção de resorts e a exploração de recursos naturais e as atividades de transporte, como o lançamento de poluentes na atmosfera e no solo.
Por sua vez, independentemente da atividade, seguindo a Teoria do Risco Integral, a decisão do STJ estabelece que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao próprio imóvel e não apenas ao proprietário ou possuidor, por conseguinte, no cumprimento das obrigações ambientais, os credores podem exigir o pagamento de qualquer um dos atuais ou anteriores proprietários ou sucessores da propriedade, a seu critério.
O caráter propter rem das obrigações ambientais significa dizer que elas podem ser cobradas do atual proprietário ou possuidor e/ou anteriores ou mesmo sucessores, à escolha do credor. Esta flexibilidade permite aos órgãos ambientais buscarem o pagamento da parte com maior probabilidade de cumprir a obrigação ou de ter recursos para pagar, garantindo também que as obrigações ambientais não sejam facilmente evitadas através da simples transferência da propriedade do imóvel.
A decisão reforça a importância da proteção ambiental e da responsabilidade, uma vez que todas as partes envolvidas na propriedade ou posse da propriedade podem ser responsabilizadas pela degradação ambiental.
Além disso, a decisão do STJ também reforça um entendimento anterior do Tribunal, quando estabelece que as obrigações ambientais têm caráter propter rem, possibilitando a exigência de pagamento de qualquer dos atuais ou anteriores proprietários ou sucessores, proprietário ou possuidor, à escolha do órgão ambiental,
Tal posicionamento tem sido consistentemente mantido pelo STJ em vários casos semelhantes, reafirmando a importância da proteção ambiental e da responsabilização propter rem, pois tal natureza das obrigações ambientais garante que elas não sejam facilmente evitadas ou desconsideradas e reforça a necessidade de práticas ambientais responsáveis ??por todas as partes envolvidas na propriedade ou posse dos imóveis.
Diante do entendimento exarado, se mostra notório que as obrigações ambientais são obrigações vinculadas ao imóvel, e não ao seu proprietário ou possuidor atual. Isso significa que tal base jurídica permite que as obrigações ambientais sejam cobradas de forma mais ampla, garantindo a proteção do meio ambiente e a responsabilização dos envolvidos.
Dentre as obrigações ambientais que podem ser cobradas dos proprietários ou possuidores atuais, estão as seguintes legislações que as regulamentam:
a) Recuperação de áreas degradadas:
a. Lei n. 6.938/1981: institui a Política Nacional do Meio Ambiente e estabelece o princípio da recuperação de áreas degradadas.
b. Lei n. 9.605/1998: dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente e estabelece a obrigatoriedade da recuperação de áreas degradadas em caso de crimes ambientais.
c. Lei n. 12.651/2012: dispõe sobre a proteção da vegetação nativa e estabelece a obrigatoriedade da recuperação de áreas degradadas em caso de supressão de vegetação nativa sem autorização.
d. Lei n. 12.305/2010: institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos e estabelece a obrigatoriedade da recuperação de áreas degradadas por disposição inadequada de resíduos sólidos.
b) Tratamento de resíduos sólidos e líquidos:
a. Constituição Federal de 1988: estabelece o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado como um direito fundamental de todos e prevê a proteção do meio ambiente contra a poluição, a degradação e as ações que possam comprometer a sua capacidade de renovação.
b. Lei n. 6.938/1981: institui a Política Nacional do Meio Ambiente e estabelece os princípios e normas básicas de proteção ambiental no Brasil.
c. Lei n. 9.605/1998: dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.
d. Lei n. 12.305/2010: institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos e estabelece diretrizes para a gestão integrada de resíduos sólidos no Brasil.
c) Controle de emissão de emissões atmosféricas e sonoras:
a. Constituição Federal de 1988: estabelece o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado como um direito fundamental de todos e prevê a proteção do meio ambiente contra a poluição, a degradação e as ações que possam comprometer a sua capacidade de renovação.
b. Lei n. 6.938/1981: institui a Política Nacional do Meio Ambiente e estabelece os princípios e normas básicas de proteção ambiental no Brasil.
c. Lei n. 9.605/1998: dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente.
d. Lei n. 10.297/2001: estabelece a classificação dos ruídos, define os critérios de tolerância e estabelece as diretrizes para o controle da poluição sonora.
e. Lei n. 11.540/2007: estabelece a Política Nacional de Controle da Poluição do Ar (PNCAP) e estabelece diretrizes para o controle da poluição atmosférica.
d) Proteção de áreas de preservação permanente.
a. Constituição Federal de 1988: estabelece o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado como um direito fundamental de todos e prevê a proteção dos recursos naturais, incluindo as APPs.
b. Lei n. 6.938/1981: institui a Política Nacional do Meio Ambiente e estabelece os princípios e normas básicas de proteção ambiental no Brasil.
c. Lei n. 12.651/2012: dispõe sobre a proteção da vegetação nativa e estabelece normas para a supressão de vegetação em APPs.
São consideradas pela legislação, as obrigações ambientais como fundamentais para a garantia da preservação do meio ambiente e da qualidade de vida das comunidades envolvidas, isso porque a não realização de tais obrigações pode acarretar consequências graves para o meio ambiente e para a saúde das pessoas.
Diante disso, o não cumprimento das obrigações ambientais pode resultar em autuações administrativas, como multas e embargos, além de responsabilização civil e criminal. Além disso, a falta de cuidado com o meio ambiente pode gerar impactos negativos na imagem da empresa ou do proprietário do imóvel, afetando a sua confiança e a relação com a comunidade local.
Portanto, mostra-se fundamental que os proprietários atuais e possuidores assumam a responsabilidade pelas obrigações ambientais e cumpram com as suas obrigações legais, garantindo a proteção do meio ambiente e a promoção da sustentabilidade.
Diante de sua natureza propter rem, as obrigações ambientais podem ser cobradas independentemente de quem causou o dano ambiental, considerando-se o critério legal em que é dever do proprietário atual, possuidor atual, proprietários anteriores ou sucessores arcarem com os custos necessários para cumprir as obrigações.
A não conformidade com as obrigações ambientais pode levar a diversas consequências legais e financeiras, a partir de multas e autuações administrativas. Além disso, os proprietários anteriores, atuais ou sucessores podem ser obrigados a arcar com os custos de recuperação ambiental, no que pode se incluir a contratação de serviços especializados, aquisição de equipamentos e materiais, além de outros custos associados à recuperação ambiental.
Tem-se, portanto, que a recente decisão da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o Tema 1.204 ao estabelecer que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, evidencia a importância das obrigações ambientais e a necessidade de que os indivíduos e as empresas se atentem ao seu dever de diligência em suas aquisições imobiliárias, principalmente quando estas potencialmente tenham sofrido intervenções ambientais.
Isso porque, diante do reconhecimento da natureza propter rem de tais obrigações, a decisão reforça a ideia de que a proteção ambiental é uma responsabilidade partilhada que se estende para além da propriedade ou posse individual, restando ao comprador o dever de diligenciar para adquirir.
Certo pois, que as implicações desta decisão vão além da legislação ambiental, afetando transações imobiliárias e de planejamento imobiliário, isso porque, as obrigações ambientais podem ser repassadas a futuros proprietários ou sucessores, criando potenciais responsabilidades para aqueles envolvidos nas transações imobiliárias.
A decisão enfatiza a importância da devida diligência na aquisição de tais imóveis, uma vez que as partes devem estar cientes de quaisquer obrigações ambientais associadas ao imóvel objeto antes de celebrarem uma transação.
Também destaca a necessidade de uma análise cuidadosa acerca das implicações ambientais no planejamento imobiliário, uma vez que os indivíduos devem estar conscientes das eventuais responsabilidades ambientais que podem ser transferidas para os seus herdeiros ou sucessores.
A decisão sobre o Tema 1.204 é de extrema relevância para o direito ambiental, assim como para os negócios imobiliários em razão de sua força vinculativa, uma vez que reforça a ideia de que a proteção ambiental é uma responsabilidade partilhada e objetiva e que os indivíduos e as empresas devem ser responsabilizados pelo seu impacto no ambiente, independentemente de culpa.
Conclusivamente, há que se destacar também a importância de se reconhecer a natureza propter rem das obrigações ambientais e potenciais responsabilidades a elas associadas, pois à medida em que as questões ambientais continuam a ganhar destaque, é provável que vejamos novos desenvolvimentos na legislação e nas obrigações ambientais propriamente ditas, as quais afetam de forma relevante o mercado imobiliário.
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