O Código Civil brasileiro, em seu artigo 389, estabelece que é dever do devedor indenizar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto ou da mora. Essa previsão legal abre espaço para que as partes de um contrato estabeleçam, por meio de uma cláusula penal, uma indenização por eventual descumprimento contratual.
A cláusula penal pode ser moratória ou compensatória. A primeira tem como objetivo indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e é estabelecida em valor equivalente ao locativo. Já a segunda prefixa as perdas e danos para as hipóteses de inadimplemento absoluto, como a rescisão contratual.
No Tema 970/STJ, definiu-se que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, ou seja, com o prejuízo que o credor tenha sofrido em decorrência do atraso no cumprimento da obrigação. Porém, se a multa estabelecida for insuficiente para reparar integralmente o dano, é possível haver uma indenização suplementar.
No caso da cláusula penal compensatória, a indenização é prefixada e visa cobrir os prejuízos decorrentes do inadimplemento absoluto, como a rescisão contratual. Somente em casos de prejuízos extraordinários é que a indenização pode ultrapassar o montante estabelecido na cláusula penal.
No entanto, há situações em que a cláusula penal equivalerá à multa em montante único. Nesses casos, pode haver a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel. Isso porque a ocupação do imóvel configura-se como um dano extraordinário, que vai além do que normalmente se espera em caso de rescisão contratual.
A taxa de ocupação é uma retribuição pela utilização de um bem alheio durante um período temporal. Ela não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que o ocupante obteve durante o tempo em que utilizou o bem.
É importante destacar que o texto da tese jurídica firmada na Segunda Seção afirma que não há diferença para o percentual de retenção o fato de o bem ter sido utilizado. Ou seja, independentemente de ter sido ocupado, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes, mas a taxa de ocupação deverá ser cobrada separadamente.
Além disso, é importante destacar que a indenização pelo tempo de fruição do imóvel configura-se como um dano extraordinário por ir além do que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes.
Nas hipóteses em que a cláusula penal equivaler à multa em montante único, fica ainda mais evidente o cabimento da cumulação. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.
Em resumo, a taxa de ocupação do imóvel deve ser considerada em casos de rescisão contratual imobiliária, uma vez que se trata de uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal. Mas é importante lembrar que essa taxa não guarda relação direta com a rescisão contratual e deve ser cobrada separadamente do percentual de retenção dos valores pagos pelos adquirentes.
Por fim, a cláusula penal é uma importante ferramenta para assegurar o cumprimento de obrigações contratuais. É importante que as partes estabeleçam com clareza e precisão as condições em que a cláusula penal será aplicada, evitando assim discussões e conflitos judiciais.