O contrato particular de promessa de compra e venda de bens imóveis é um instrumento muito utilizado antes da formalização da escritura pública de compra e venda. Neste contrato muitas questões são tratadas, como parcelamento do pagamento, posse antes ou depois da quitação, medidas do imóvel, pagamento com algum outro bem móvel ou imóvel, dentre tantas outras.
É um contrato que antecede a escritura pública, instrumento hábil para transmitir a propriedade como sabemos (art. 1.245 CC). Mas, em que pese o contrato particular de promessa de compra e venda de imóveis não transmitir a propriedade em si, ele traz muitos direitos e obrigações que as partes envolvidas possuem, e é de extrema importância para estabelecer algumas regras até a efetivação da escritura pública.
Quando os interessados estão nas tratativas para a aquisição de um imóvel, ou seja, na fase de negociação, ambos estão em um bom relacionamento. Mas, com o passar do tempo, a situação pode mudar, por diversos fatores, e este contrato pode vir a ser desfeito ou discutido. E é aqui que as partes de fato recorrem ao contrato, pois nele estão as regras do jogo, e com isso cada uma busca uma brecha, uma margem para interpretação, sempre a seu favor.
Em razão da relevância e grande utilização do contrato particular de promessa de compra e venda de imóveis, devemos sempre buscar minimizar qualquer dúvida em sua interpretação, e por isso a importância de termos cláusulas bem claras e de fácil entendimento.
Pensando nisso, vamos trazer aqui algumas cláusulas que são indispensáveis no contrato particular de promessa de compra e venda de imóveis:
1ª cláusula - PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
Parece uma cláusula simples e sem muitas observações, mas esta cláusula tem algumas implicações que devemos nos atentar. Com relação ao preço, este deve ser sempre informado de forma clara, em sua totalidade e por extenso.
No que se refere a forma de pagamento, existem algumas opções mais usuais:
à vista;
com arras/sinal;
parcelado diretamente com vendedor;
parcelado por financiamento habitacional.
O pagamento à vista é mais simples, devendo sempre constar como se dará este pagamento:
Em dinheiro, cheque, transferência bancária.
O pagamento com arras ou sinal, é quando as partes acertam um valor para segurar o negócio, e o restante é pago na assinatura da escritura. Essas arras servem para garantir a compra, e se houver a desistência por qualquer uma das partes, esse valor é perdido.
Exemplo:
O imóvel está sendo negociado por 500 mil, e o comprador paga um arras de 50mil ao vendedor; se o comprador, por qualquer motivo desistir do negócio, ele perde esses 50 mil. Agora, se o vendedor desistir, ele tem que devolver ao comprador o valor de 50mil (que eram do comprador), e pagar 50 mil ao comprador (valor que sai do bolso do vendedor).
No parcelamento direto com o vendedor, que é mais comum do que se pensa, deve-se ter muito cuidado com a forma de que se dará este pagamento. O ideal é que na cláusula conste o número de parcelas (que não seja muito extensa como um financiamento) e onde elas serão pagas:
Direto ao vendedor, mediante depósito, mediante boletos, transferência bancária. Deve ser estabelecido se essas parcelas serão fixas ou terão algum tipo de correção, fixando o índice e os juros. Da mesma forma, prever se haverá incidência de multa em caso de atraso em alguma parcela.
No caso de financiamento habitacional (por instituição bancária) deve constar na cláusula que a responsabilidade em sua obtenção é por conta do comprador, e se o financiamento não se concretizar por sua culpa, uma multa será aplicada. Se for utilizar o FGTS, deve-se atentar aos requisitos para esse tipo de financiamento. E o vendedor deve disponibilizar ao comprador todos os documentos necessários à aprovação do financiamento do imóvel.
Em regra, nenhum imóvel é financiado 100%, devendo ser previsto no contrato o pagamento desta diferença, por parte do comprador. Antes de fazer esse tipo de negócio, o comprador deve ter certeza de que conseguirá o crédito pretendido.
2ª cláusula – POSSE DO IMÓVEL
Quando a aquisição do imóvel se der de forma parcelada, é importante as partes informarem no contrato como se dará a posse do bem. Aqui temos duas situações, com impactos distintos:
Entrega da posse antes da quitação ou após a quitação.
Se a posse for entregue antes da quitação, deve-se incluir no contrato uma cláusula informando que o comprador não poderá alterar o imóvel até a quitação, seja fazendo benfeitorias ou modificando, sob pena de pagamento de indenização. Mas qual a razão desta cláusula? Vejamos a situação em que o comprador não paga todas as parcelas, ou desiste do negócio e queira devolver o imóvel, e tenha feito alguma modificação ou alteração no bem, como fica o vendedor? Por isso a importância de prever o pagamento de alguma indenização ao vendedor, por parte do comprador.
Da mesma forma, se a posse for entregue somente após a quitação, deve constar na cláusula que o vendedor fica responsável pelo imóvel até a efetiva entrega ao comprador, também não podendo fazer qualquer alteração, sob pena de indenização. Quando as partes firmaram o contrato, o comprador tinha a expectativa de adquirir o imóvel da forma como estava, não podendo recebê-lo de forma distinta.
No caso de financiamento, a posse do imóvel pode ser entregue imediatamente, desde que conste uma cláusula exigindo a comprovação do pagamento, pelo comprador, das taxas e emolumentos do registro e impostos.
3ª cláusula – DESPESAS COM A TRANSFERÊNCIA
Em regra, as despesas com a transferência do imóvel ficam a cargo do comprador (art. 490 do CC), mas as partes podem acordar de forma distinta, estabelecendo que o vendedor fará o pagamento. Por isso deve haver uma cláusula específica, informando o responsável pelo pagamento das despesas de transferência.
E que despesas são essas? São os emolumentos no Tabelionato onde será posteriormente lavrada a escritura pública, os emolumentos no Registro de Imóveis referentes a essa escritura, as taxas e impostos (ITBI).
4ª cláusula – DÉBITOS O IMÓVEL
Normalmente, antes de se adquirir um imóvel, o comprador deve verificar débitos que possam existir relativos ao bem, além de outras questões para trazer mais segurança jurídica ao contrato (due diligence).
Os débitos de IPTU e condomínio são consideradas obrigações propter rem (em razão da coisa), ou seja, acompanham o imóvel. Assim, caso a dívida relativa a IPTU ou condomínio não seja quitada, o bem imóvel pode ser utilizado para seu pagamento. Com isto, há necessidade de verificação se o imóvel que está sendo vendido possui algumas destas dívidas, para que o comprador não seja surpreendido e venha a perder o bem.
Se o imóvel não possui débitos, é importante que isto conste no contrato, com uma cláusula específica. Mas as vezes existem débitos que o comprador sabe da existência e mesmo assim aceita no negócio. Neste caso, deve-se redigir uma cláusula informando que o imóvel possui um débito, e que este débito, no caso, será abatido do valor do preço do imóvel. O valor e a origem do débito devem ser informados (por exemplo – R$ 10.000,00 de IPTU do ano de 2019)
5ª cláusula - MEDIDA DO IMÓVEL
Outra cláusula muito importante é sobre a medida do imóvel, não somente a descrição conforme consta na matrícula. Aqui estamos falando das cláusulas AD MENSURAM e AD CORPUS.
Na venda ad mensuram, o comprador está adquirindo um imóvel onde o preço é correspondente a sua medida.
Por exemplo
Em uma compra de uma área de terras rural de 10 hectares, onde o preço equivale ao hectare (medida de extensão), há a expectativa do comprador em adquirir 10 hectares, e ele pagou por isso.
Se, após a negociação, o comprador constatar a falta de 1 hectare, como fica? O comprador poderá buscar essa diferença de área (complemento), e se isso não for possível, poderá pedir o abatimento do preço ou o desfazimento do negócio (art. 500, caput do CC)
Na venda ad corpus, o que importa é o imóvel em si, considerado como um objeto certo e determinado, com suas características, como localização e comodidades.
Por exemplo
a compra de um apartamento com 120 m². O fato de constar 120m² não significa que ele está pagando por essa metragem especificamente, mas sim pelo apartamento como um todo, que foi visitado antes e aprovado.
Se, porventura, o comprador resolver medir o apartamento após a compra e constatar que na verdade são 110 m², ele não poderá reclamar a diferença de 10 m², pois a metragem era somente enunciativa, não cabendo complemento de área nem devolução de excesso (§ 3º, art. 500 do CC).
Por isso a importância de constar no contrato uma cláusula demonstrando se o imóvel está sendo adquirido de forma ad corpus ou ad mensuram, para que não reste dúvidas, tendo em vista os reflexos advindos de cada forma de aquis
6ª cláusula – CORRETAGEM
Por fim, temos a cláusula da corretagem, quando há intermediação de um corretor de imóveis ou imobiliária na compra e venda do imóvel. Dois pontos devem ser mencionados:
Quem pagará a corretagem e a responsabilidade do corretor de imóveis.
Normalmente, quem fica responsável pelo pagamento dos honorários de corretagem é o vendedor. Mas, em alguns casos, esses honorários podem ficar por conta do comprador, ou ser partilhado entre ambos. O importante é que essa informação não falte no contrato.
Um ponto que cabe destaque aqui é o fato de que os honorários de corretagem podem ser utilizados como desconto na hora de realizar a declaração de ganho de capital. Essa declaração deve ser feita pelo vendedor à Receita Federal, informando a venda do imóvel e o valor, bem como o pagamento da corretagem, que servirá como um abatimento da base de cálculo do imposto devido sobre a margem de ganho na venda.
Também importante mencionar no contrato sobre a responsabilidade do corretor de imóveis. Com a corretagem, a mediação entre as partes (comprador e vendedor) é exaurida com a concretização do negócio, com a assinatura do contrato. Todas as informações relativas ao imóvel e ao negócio foram rigorosamente repassadas as partes, e quando o contrato foi firmado, o trabalho do corretor é concluído. Seu papel é de aproximação entre comprador e vendedor. Se as partes resolverem rescindir posteriormente o contrato, o corretor não pode ser responsabilizado ou arcar com a devolução de seus honorários, pois o seu trabalho foi realizado.
Essas são apenas algumas cláusulas que não podem faltar em um contrato particular de promessa de compra e venda, sendo que o contrato ainda contempla outros requisitos que abordaremos em um próximo artigo.