O ITBI está previsto em nossa Constituição no art. 156, II que é de competência dos municípios vinha sendo tributado de forma equivocada pela maioria dos municípios brasileiros.
A Base de cálculo é pautada pela avaliação da própria prefeitura, por meio de uma planta genérica que atribui valores que em análise concreta não representa, em sua grande maioria, a realidade dos negócios jurídicos imobiliários estabelecidos entre as partes, ou em certos casos, é levado em consideração o valor de IPTU.
O RESP 1.934.821-SP apresentou uma análise em sede de Recurso Repetitivo (tema 1113) que impõe aos municípios uma decisão favorável aos contribuintes, pois determina que seja aceito o valor inserido no corpo do documento assinado no negócio jurídico imobiliário, ou seja, o que foi acordado entre as partes. A Boa-fé objetiva do contribuinte deve ser observada.
“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.”
O acórdão assim nos ensina: “No que tange à base de cálculo, a expressão “valor venal” contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.”. E apresenta diversos julgados no mesmo sentido, de determinar que o valor para base de cálculo é a que foi transacionada entre as partes e não de forma diversa.
O art. 38 do Código Tributário Nacional(CTN) assim determina:
“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
Já em consonância com o Recurso Repetitivo Tema 1113 o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em recente julgado na ação 0009374-03.2021.8.19.0001 enfrentou o assunto sendo assim a ementa:
“0009374-03.2021.8.19.0001 – APELAÇÃO
Des(a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 04/07/2022 - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL DECLARADO PELO COMPRADOR. POSTERIOR LANÇAMENTO DE OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). REJEIÇÃO NÃO FUNDAMENTADA. AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO EXIGIDO PELO ART. 148 DO CTN. OFENSA AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA. MATÉRIA EXAMINADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, SOB A ÉGIDE DOS RECURSOS REPETITIVOS, NO JULGAMENTO DO RESP 1937821/SP, EM QUE FIRMADAS AS SEGUINTES TESES: A) A BASE DE CÁLCULO DO ITBI É O VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO, NÃO ESTANDO VINCULADA À BASE DE CÁLCULO DO IPTU, QUE NEM SEQUER PODE SER UTILIZADA COMO PISO DE TRIBUTAÇÃO; B) O VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE GOZA DA PRESUNÇÃO DE QUE É CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO, QUE SOMENTE PODE SER AFASTADA PELO FISCO MEDIANTE A REGULAR INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO (ART. 148 DO CTN); C) O MUNICÍPIO NÃO PODE ARBITRAR PREVIAMENTE A BASE DE CÁLCULO DO ITBI COM RESPALDO EM VALOR DE REFERÊNCIA POR ELE ESTABELECIDO UNILATERALMENTE. TEMA 1113 STJ. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.”
Na mencionada Repetição de Indébito o caso, em resumo, um apartamento na Barra da Tijuca, no município do Rio de Janeiro, que foi adquirido pelo valor de R$ 330.000,00 e na avaliação da prefeitura pelo valor de mais de R$ 700.000,00.
De acordo com o valor atribuído pela prefeitura o tributo ficou no valor de mais de R$ 21.000,00 tendo como base a alíquota de 3% do ITBI, mas se fosse adotado o valor correto da transação, o tributo deveria ser de menos de R$ 10.000,00.
Fora determinado no citado acórdão a repetição dos valores pagos a maior pelo contribuinte, seguindo a determinação do IRDR Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça.
Os entendimentos jurisprudências mencionados apresentam uma vitória aos contribuintes, mas devemos observar com cautela os próximos passos que serão adotados para a efetividade do determinado no IRDR. Os municípios alegarão perda de receita e tentarão dificultar o julgado. Mas no momento essa é a regra.