Introdução
No desenvolvimento do planejamento societário e tributário na incorporação imobiliária, devem ser considerados os tipos societários abarcados pelo nosso ordenamento jurídico, não podendo se desprezar o estudo das formações das SCP - Sociedade em Conta de Participação ou mesmo das SPE - Sociedade de Propósito Específico, esta última modalidade, advinda da “joint venture”. Diante desse estudo, deve então ser analisada a possibilidade de adequação aos modelos societários tradicionais: SA, LTDA, EIRELI, ou, ainda, da nova modalidade denominada SLU - Sociedade Limitada Unipessoal. Por fim, imprescindível se revela a possibilidade de adesão ao RET - Regime Especial de Tributação, ou ainda, de realizar a permuta do imóvel a ser objeto do empreendimento, já considerando os aspectos tributários e societários que, por fim, ditarão as regras da execução do negócio e impactarão em suas finanças e esperada lucratividade, consolidando assim o planejamento da constituição da atividade econômica.
Em sentido estrito, planejar é o ato de transformar objetivos em metas palpáveis, com estabelecimento de tarefas, prazos, alocação de recursos e custos, enfim, “resultados” com base naquilo que se pretende com a operação. Diante disso, resta dizer que o planejamento da incorporação imobiliária, por si só, traz consigo dois lados “societário e tributário”, que de início são pontos imprescindíveis de serem considerados para se atingir os resultados quando tratamos das diversas hipóteses envolvidas na constituição de uma incorporação imobiliária.
Tais lados, trazem consigo na constituição da sociedade empresária, toda a estratégia de negócios da incorporação imobiliária, seja pelo modus operandi empresarial desde o seu âmago, a exemplo de se considerar o modelo tradicional empresarial, ou, a sociedade de propósito especifico, ou ainda, a sociedade em conta de participação, mas não somente, dispõem também sobre fatores determinantes para a forma de se conduzir os negócios, considerando para tanto, o caráter contábil fiscal do modelo societário escolhido, aspecto este, que traz consigo igual importância em relação ao critério anterior, pois trará noções de como o negócio em si funcionará sob seus aspectos fiscais, assim como sobre seus critérios administrativos. Dessa forma, imprescindível que o empresário incorporador estabeleça tais questões como de sumária importância aos resultados finais do empreendimento, ponderando, portanto, as características e aplicabilidade ao seu modelo de negócio, cada modelo societário e seus respectivos aspectos tributários, não podendo desconsiderar, por exemplo, e especialmente, a hipótese de utilização da permuta de imóveis na formação de sua incorporação imobiliária, modelo contratual, esse, de grande importância e muito aceito para o impulsionamento do modelo negocial.
Em se tratando de benefícios fiscais, no planejamento societário tributário na Incorporação Imobiliária, há que se considerar de plano, o RET, que traz consigo dois aspectos de suma importância a serem considerados, o primeiro deles consiste nos benefícios fiscais, com a redução da carga tributária, pois a priori, não há quaisquer dúvidas de que, há uma certa necessidade de que o planejamento tributário conduza o incorporador à redução de pagamento dos tributos. Por outro lado, muito além disso, da redução de tributos, a opção pelo RET, traz consigo um fator de credibilidade ao incorporador, quando este ao registrar o memorial de incorporação instituir o patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação, por sua vez, é requisito para adesão ao RET, o qual trará consigo diversas consequências jurídicas e operacionais à atividade empresarial da Incorporadora, que muito embora de início possa parecer dificultosa ao desenvolvimento da atividade, por haver uma certa complexidade do sistema contábil, com o andamento do projeto se mostrará como um fator determinante à saúde financeira do empreendimento, além disso, trará benefícios ao incorporador muito além dos fiscais, pois, pelo aspecto comercial, os adquirentes das unidades imobiliárias terão muito mais tranquilidade ao saber que estão adquirindo um imóvel em empreendimento com patrimônio de afetação instituído.
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