Avaliação dos custos unitários de construção no registro da incorporação imobiliária

Há que se considerar, a priori, que objetivo final da incorporação é, além da conclusão da obra e entrega das unidades, a constituição de propriedade individual sobre as unidades imobiliárias integrantes de conjuntos de imóveis, em geral, edifícios de dois ou mais pavimentos, bem como a instituição do regime especial de copropriedade sobre as partes do conjunto imobiliário destinadas à propriedade e ao uso comum de todos os titulares e/ou ocupantes das unidades imobiliárias autônomas¹.

A incorporação imobiliária é, portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos da lei 4.591/64², que todavia, não se aplicam aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo decreto-lei 58/37, lei 6.766/79, e legislações posteriores³.

Nesse sentido, preleciona o parágrafo único, do art. 28, da lei 4.591/64, que:

“... Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

A lei 4.591/64 (lei dos Condomínios e das Incorporações), impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações⁴.

Por esse viés, traz para si significado especial a implementação de dispositivos normativos que conduzam à determinação exata do objeto de transação: A unidade individual e sua construção. Em paralelo, também ganha notoriedade a implantação de preceitos permissivos a uma adequada estruturação econômico financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto na NBR 12.721/06.

Por conseguinte, trata-se de instituto complexo de promessa futura de entrega das unidades imobiliárias por parte do incorporador, não sendo razoável um nível mínimo sequer de abstração na caracterização dos imóveis a serem comercializados.

Diante da busca em se reduzir a abstração acerca da caracterização das unidades imobiliárias, inerente ao período inicial da incorporação, visando o maior nível de especificidade das unidades, diversos são os encargos e desafios a que se submete o incorporador, dentre os quais, se destaca a necessidade de desenvolvimento técnico do memorial de incorporação, que dentre outras obrigações, traz consigo a necessidade de publicização do empreendimento mediante o devido registro da incorporação, com as devidas características das unidades, bem como os custos unitários, visando atribuir transparência à construção e comercialização das unidades imobiliárias.

Nesse contexto, por exigência da Lei, o memorial de incorporação deve ser desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação das unidades.⁵

Por conseguinte, a lei 4.591/64⁶, denominada como “lei dos condomínios e incorporações”, atribuiu à ABNT o dever de desenvolver uma norma técnica que estabelece critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, daí se dera a criação da NB-140/65, a posteriori denominada NBR-12.721/92⁷.

Em seus critérios, a NB-140/65 trouxe o conceito do “Custo Unitário Básico – (CUB)” como justificativa à sua metodologia, de onde surgiu também o conceito de “área equivalente”, utilizado atualmente na individualização das áreas e custos das unidades autônomas e para o cálculo simplificado dos custos de construção, com a aplicação do critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção mediante planilhas de cálculo⁸.

Deve, portanto, o Incorporador, mediante as planilhas mencionadas, identificar a unidade autônoma e suas áreas privativas, comuns e totais. Por este viés, compreendido o procedimento de incorporação, conjuntamente à especificação ou individualização das unidades, destaca-se a relevância dos Quadros da NBR-12.721/92 atualmente NBR 12.721/06⁹.

Dentre os documentos arquivados no momento do registro da incorporação ou levados a título de complemento no ato da instituição condominial, os quadros são a base da matrícula referente à unidade autônoma, perpetuando-se para todas as informações jurídico-fiscais.

Consoante art. 32 da lei 4.591/64, o incorporador poderá negociar as unidades autônomas somente após a ocorrência do arquivamento no competente registro de imóveis, dos seguintes documentos¹⁰:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção (devidamente registrado);

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, desta lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

O registro de incorporação garante à construção do imóvel sua conformidade com os parâmetros da lei, o que a torna devidamente validada para a comercialização. Sem ele, qualquer transação imobiliária pelo instituto da incorporação, torna-se ilegal.

Basicamente, o Memorial de Incorporação deve trazer em si, todos os detalhes referentes à infraestrutura do empreendimento, no que se incluem caraterísticas e dimensões relevantes à aprovação e avaliação do empreendimento. Ademais, o documento também conta com o memorial descritivo em seu anexo, que pormenoriza os materiais, acabamentos e estruturas a serem utilizados na construção¹¹.

As Normas Brasileiras que constituem regras e diretrizes sobre certo material, produto, processo ou serviço, são concebidas e gerenciadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo das NBR’s é o incremento da segurança do processo e a qualidade do produto final¹².

Especificamente quanto a NBR 12.721/06, essa versa sobre a avaliação de custos unitários de construção para a incorporação imobiliária, dentre outras disposições que lhe animam voltadas para condomínios edilícios, definindo as responsabilidades dos participantes de incorporações. Ademais, estabelece as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para alienação total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações. Institui os parâmetros para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras prescrições correlatas, conforme determinações fixadas e exigências estabelecidas na lei Federal 4.591/64¹³.

A particularização da unidade depende do assento da incorporação no Registro de Imóveis, do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O sistema comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga à uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.

Em razão da inexistência de projeto construtivo consolidado, na fase inicial do processo, a avaliação supramencionada deve ser realizada através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, popularmente conhecido como CUB, fornecidos, para o metro quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em consequência, e somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

Incorporado o empreendimento, a lei determina a inserção de orçamento da construção, nos contratos do empreendimento com as construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser realizados com o emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas.

Diante dos subsídios conferidos pela NBR 12.721/06 se torna possível elaborar a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, com a observância dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos pela Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção.

Diante da importância da elaboração dos quadros da NBR 12.721/06, imprescindível se revela a atenção do Incorporador para a sua elaboração, pois eventuais erros podem gerar atrasos no lançamento de empreendimentos, inseguranças jurídica e financeira à incorporação¹⁴.

Quando se trata de erros na elaboração dos quadros, podem ser considerados: (i) a utilização de projetos não legalizados na prefeitura; (ii) erro no levantamento das áreas (privativas, de uso comum e globais); (iii) erro de notação do coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal; (iv) interpretação equivocada no tratamento de empreendimentos mistos (residencial & comercial); (v) má interpretação sobre as áreas acessórias; (vi) erro de enquadramento do empreendimento com relação ao projeto-padrão (CUB a ser adotado); (vii) erro no momento de transferência dos dados levantados em planta para as planilhas¹⁵.

Algumas consequências decorrentes de erros na elaboração dos quadros podem ser gravosas, causando: (i) atraso no lançamento (vendas) do empreendimento; (ii) modificação no valor do patrimônio dos condôminos; (iii) prejuízos ao proprietário ou ao erário relativos ao pagamento de impostos (ITBI e IPTU); (iv) prejuízos ao incorporador ou ao erário relativos à quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital; (v) desequilíbrio no rateio das despesas condominiais entre os condôminos; (vi) variação do valor real dos imóveis que pode dificultar a concessão de financiamento ao consumidor¹⁶.

Há que se ressaltar, nesse sentido, que a lei 4.591/64, exime os Oficiais de Registro de Imóveis de responsabilidades por imprecisão nos dados fornecidos, cabendo-lhes, apenas, a conferência matemática das informações. Em caso de erros que levem a processos judiciais, a responsabilidade técnica recai sobre o engenheiro ou o arquiteto que preencheu os quadros, podendo, eventualmente, atingir o incorporador.

Diante do exposto, evidencia-se a importância de que o preenchimento dos quadros seja executado por profissional habilitado, utilizando ferramentas adequadas, de modo a evitar erros que possam trazer consequências indesejadas ao incorporador e a todas as partes envolvidas.

Como pode-se observar, a NBR 12.721/06 tem papel notório na consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora, torna mais justo o preço de venda.

Deste modo, pode-se concluir, portanto, a notável importância da NBR 12.721/06, permitindo-se a sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras, pois os cálculos e considerações a serem elaboradas para um Memorial de Incorporação, cujas áreas e custos da atualmente denominada NBR 12.721/06, são direcionados a um processo de cálculo racional que tem por escopo minimizar interferências jurídicas e econômicas, sendo, pois, um fator de extrema relevância à tão almejada segurança jurídica entre incorporador e adquirente.

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1- CHALHUB, Melhim Namem. Incorporação imobiliária. 4. ed. São Paulo: Forense, 2017. p. 28.

Debora Cristina de Castro da Rocha
Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Edilson Santos da Rocha
Sócio Administrador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia - Especializado em Direito Imobiliário e Sócio Administrador na Empresa Domínio Legal Soluções Imobiliárias