Princípio da primazia da realidade, retificação registral intramuros e sua impugnação segundo a lei 6.015/73

Por oportuno e a priori, cumpre destacar que eventual divergência de medidas entre o imóvel real e sua matrícula assentada no cartório de registro imóveis, consiste na base do procedimento de retificação registral, que busca ajustar a documentação registral ao imóvel como ele é de fato, evidenciando durante o procedimento, logicamente, eventuais divergências de área, ou outras quaisquer, que por via de consequência, se fizerem necessárias, pois se não houvesse divergência entre a matrícula antiga e o novo levantamento topográfico¹, não faria sentido a retificação das medidas da área que constam no documento arquivado em cartório, em relação às divisões dos imóveis.

1. Princípio da primazia da realidade e retificação registral

Segundo dispõe o art. 213 da lei 6.015/73², se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Já o seu art. 212, determina que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.

Por sua vez, corresponde à vontade das partes as declarações cuja validade pode depender, ou não, da forma de sua manifestação. Cabendo ao notário distinguir se a forma é essencial e, nesse caso, observá-la com rigor. De mais a mais, o empenho e a lealdade são os principais alicerces da sua atuação e deverão pautar todos os seus atos, especialmente quando se tratar da confecção do instrumento público, no qual deverá ser retratada, ipsis litteris, a verdadeira intenção do declarante.

Por conseguinte, mesmo que a relação jurídica entre a parte e o notário, ou usuário dos seus serviços seja caraterizada como um contrato de prestação de serviços, há que se destacar aqui uma exceção ao princípio da liberdade de contratar do tabelião, que não pode sem motivo se negar a prestar seus serviços.

Pertinente ainda invocar a importância da fé pública, que em verdade, caracteriza-se pela garantia de autenticidade que o Estado confere aos fatos ou atos jurídicos, ou seja, a sua autenticidade. A fé pública, por si só, pressupõe exatidão, culminando com a presunção de fidelidade do fato presenciado ou do ato narrado pelo agente público.

Em razão da aludida fé pública, presumem-se certas e verossímeis as declarações do notário que figurem de instrumentos e demais documentos permitidos por ele. E em se tratando da fé pública notarial, tem-se que a sua materialização pode ser evidenciada nos seguintes documentos e atos notariais: Escritura pública, ata notarial, traslado, certidão, cópias autênticas e reconhecimentos de firmas.

Não obstante, dentro ainda da atividade registral, certo que na hipótese do teor do registro não exprimir a verdade, haverá a possibilidade de o interessado reclamar requerendo a sua retificação ou anulação, tudo isso, levando-se em consideração que uma das características do sistema registral consiste na produção de verdade relativa e não absoluta, o que lhe permite alterar o registro diante de eventuais inconsistências.

Não sendo, portanto, absoluta a fé do documento público, eventual declaração de falsidade ensejará a sua cessação (CPC, art. 387)³, o que pode decorrer da constatação de que o documento é falso ou foi adulterado de forma ilícita. Embora destinada por sua natureza à área processual civil, não há, pois, qualquer impeditivo alusivo à sua utilização no processo penal.

2. Retificação registral intramuros

Em total consonância com o princípio da Primazia da Realidade, tão caro ao direito registral, mostra-se o procedimento de Retificação de Registro Imobiliário, consignado na Lei de Registros Públicos, como corretivo de eventuais assentos presentes no registro citado na matrícula imobiliária.

Para tanto, será imprescindível que a correção da matrícula esteja devidamente amparada por levantamento topográfico com a devida medição técnica, cujo qual deverá ser assinado por responsável técnico, propiciando assim a aferição e constatação de divergências métricas que, dentro do que reza o princípio da primazia da realidade, deverá exprimir a área do imóvel, frise-se “documentalmente”, pois, na prática, a área não poderá sofrer alteração.

Por conseguinte, deverá ser considerada a situação fática do bem, sendo ainda de bom alvitre ressaltar, que não se admite considerar que o procedimento de retificação seja tratado como forma de aquisição ou aumento de propriedade imobiliária.

Dentro de tal perspectiva, uma vez observadas as condições supracitadas, pode-se encontrar a possibilidade de retificação intramuros, já objeto de discussão anterior pela melhor doutrina tratando da Retificação do Registro de Imóveis

A retificação intramuros, a única que, tratando-se de modificações na descrição das divisas ou na área, a lei admite, é aquela que respeita as divisas enunciadas no registro, embora dê a elas descrição técnica inconfundível (…). Se a pretensão do interessado ultrapassa as divisas verdadeiras, o que há não é pedido de retificação do registro, mas tentativa de aquisição de domínio por forma não prevista na lei. É conveniente dizer, nesse passo, que posse sem domínio não tem nenhuma expressão no processo de retificação de registro.⁴

A fraseologia “retificação intramuros” se fez notória no contexto das Varas de Registros Públicos. Ainda que muito embora não consista em permissivo legal a aquisição ou o aumento de área, admitiu-se a retificação de registro para aumento de área “de modo a refletir a área real do imóvel, desde que não haja impugnação dos interessados”.⁵

A utilização do procedimento para acréscimo de área pode ser verificada no respeitável decisum do Tribunal de Justiça de São Paulo, no aresto relatado pelo des. Evaristo do Santos, ainda na década de 1980. No caso em comento, discorria-se sobre retificação de registro – uma antiga transcrição que mencionava de forma inexata a área do imóvel.

Em perícia judicial, fora constatada divergência de alguns alqueires a maior. Os interessados alegavam que o imóvel sempre esteve cercado, fato corroborado por testemunhas. Nesse sentido, aduz o relator

Se a retificação é “intramuros”, isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida. Não correspondendo a transcrição à área real, ela deve ser retificada, como sempre se julgou.⁶

Narciso Orlando Neto sempre afastou a tendência de se considerar a retificação de registro uma espécie simplificada de usucapião. Atesta o desembargador que nenhuma “área externa ao título pode ser acrescentada, porque o processo destina-se, exclusivamente, a adequar o registro à realidade. Se a retificação é intramuros, isto é, estando a diferença dentro das divisas dos autores, outra não poderia ser a sentença recorrida”, citando o acórdão supra referido.

Observe-se, portanto, que a retificação em comento ocorre como intramuros, pois no presente caso respeita a existência física das divisas tituladas em conformidade ao conteúdo do título de domínio.

Assim, quando na hipótese de impugnação (§ 6º do art. 213 da Lei de Registros Públicos⁷ e nos termos do § 12 do art. 213 da mesma Lei)⁸, for indubitável que a retificação almejada se dá intramuros, necessário se faz que a impugnação seja afastada e a retificação deferida

Retificação intramuros. Impugnação infundada. Recurso Administrativo – Retificação de Registro – Impugnação infundada – Retificação que inclui área de superfície sem alterar medidas perimetrais — Recurso não provido. Processo CG 27.700/11, São Paulo, dec. de 13/12/12, Dje 17/1/13, des. José Renato Nalini. Retificação intramuros. Confrontante – impugnação infundada. Registro de Imóveis – Retificação de registro na forma do art. 213, II, da lei 6.015/73 – Possibilidade – Laudo pericial que indica que a retificação é intramuros – Recurso não provido.⁹

Cite-se, por fim, a seguinte ementa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação de área – Questão decidida anteriormente, em ação que resultou na unificação de matrículas e indeferiu a retificação, com base em laudo pericial, por se tratar de área maior que não faz parte dos registros imobiliários – Pedido renovado e baseado em planta e memorial descritivo, estes limitados a apurar a área total unificada, sem confrontá-la com as transcrições e matrículas com o fim de demonstrar que a pretensão é de retificação “intramuros” – Impossibilidade de acrescer área que extrapola os limites do imóvel estabelecidos nos assentamentos imobiliários por meio de retificação – Recurso provido para indeferir a retificação.¹⁰

Portanto, resta evidente que, diante de eventual precariedade da descrição contida no Registro Imobiliário, impõe-se ao titular imobiliário, o pedido de retificação, cabendo a esse realizá-lo em total respeito aos limites tabulares, sem qualquer ofensa aos direitos dos confrontantes.

3. Dos requisitos para impugnação da retificação registral

A Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), leciona em síntese, que se o confrontante não concorda com os trabalhos apresentados pelo responsável técnico executor do procedimento de retificação, esse deverá manifestar sua não concordância (impugnação fundamentada) dentro do prazo estipulado na Lei de Registros Públicos (que é de 15 dias - v. redação do art. 213, § 2º).

Destarte, em relação aos trabalhos apresentados pelo responsável técnico, deverá o Impugnante, no caso concreto, diante de eventual inconformismo, restringir-se a confrontar a matrícula antiga com a nova medida de retificação, momento em que deverá trazer informação concreta que confronte o levantamento topográfico apresentado pelo profissional, quando limitar-se-á a comparar as medidas do imóvel que demonstrem eventual divergência a ser corrigida.

Percebe-se, portanto, que caberá ao Impugnante no procedimento de retificação considerar o seu ônus em demonstrar o que alega, ou seja, sua impugnação deve ser fundamentada, conforme determina a Lei de Registros Públicos em seu art. 213, § 2º, cabendo ao Ofício Registrador, se considerados como não razoáveis os fundamentos da impugnação, o seu pronto arquivamento, com vistas a dar prosseguimento ao pedido de Retificação de Registro em todos os seus termos.

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Debora Cristina de Castro da Rocha
Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Edilson Santos da Rocha
Sócio Administrador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia - Especializado em Direito Imobiliário e Sócio Administrador na Empresa Domínio Legal Soluções Imobiliárias