Da necessidade de observância do equilíbrio contratual pós covid-19

Imagem: Arte Migalhas.

Fundamentação

No início da pandemia, com a elaboração do projeto de lei 1.179/20¹ fora previsto o Regime Jurídico Emergencial e Transitório que tinha o condão de prevalecer durante a pandemia, e no que diz respeito mais especificamente à área imobiliária, houve o estabelecimento de previsão específica visando resguardar os locatários, ao procurar impedir em seu artigo 9º, a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo. No entanto, quando houve a promulgação da lei 14.010/20² em 12 de junho de 2020, o artigo 9º fora vetado em sua totalidade, com as seguintes razões de veto:

"A propositura legislativa, ao vedar a concessão de liminar nas ações de despejo, contraria o interesse público por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio."³

Todavia, ante as situações de desiquilíbrio contratual e as dificuldades decorrentes do momento, que tornaram impossível os pagamentos de alugueres por parte dos locatários, o Congresso Nacional, através das suas duas casas legislativas, acabou derrubando parcialmente o veto presidencial, tendo o art. 9º retomado a sua vigência com a seguinte redação, permanecendo vetado o parágrafo primeiro do referido artigo:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020. 

Com a vigência do artigo 9º, percebe-se que o legislador buscou trazer proteção especialmente ao locatário, todavia, certo que a despeito de qualquer entendimento que se possua a respeito, deve-se ter em mente que o seu advento não pode ser interpretado como chancela aos devedores para que se eximam de cumprir as suas responsabilidades perante os locadores, mas unicamente, para que seja concedido um prazo para a sua recuperação financeira.

Todavia, deve-se atentar para o fato de que, muito embora tenha havido a derrubada do veto do caput do artigo 9º pelo Congresso, o mesmo não ocorreu com o parágrafo único, cujo veto permaneceu e pode gerar muitas discussões, que inclusive, poderão vir a ser submetidas ao Poder Judiciário, ainda que no artigo 1º da lei tenha sido disciplinado que “para os fins desta Lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (covid-19)”.

Analisando-se por esse prisma e restando deflagrada a imensa insegurança jurídica que a pandemia do covid-19 trouxe aos contratos celebrados nas mais variadas áreas do direito, e principalmente, para as relações locatícias, seja em decorrência da crise econômica, seja em razão das alterações legislativas que nesse caso não conseguiram trazer o equilíbrio necessário às relações locatícias, imprescindível que estendamos um olhar mais apurado para as relações contratuais e mais importante do que isso, para a essência dos contratos, e em especial, para a sua construção.

Pois, não podemos perder de vista que, tão logo seja superada a crise, as relações negociais deverão retomar o seu curso natural, de modo que aquilo que for inserido no contrato desde a sua gênese deverá ser observado. Daí porque não restam dúvidas de que a problemática pós-pandemia se circunscreverá ao desafio de repensar a elaboração do instrumento contratual, visto que será necessário primar pela segurança do efetivo equilíbrio contratual, sempre em atenção ao respeito à vontade das partes.

Para tanto, torna-se premente a inclusão de cláusulas que tenham o condão de prever fatos e situações inesperadas, visando proteger os dois polos da relação jurídica sem que seja necessário depender da regulamentação pelo Poder Legislativo, que consoante cediço, nem sempre consegue trazer a segurança esperada a ambos os contratantes.

Mesmo sabendo-se que a intenção do legislador se ampara na intenção de oferecer soluções para crise, certo que as legislações promulgadas nesse período atípico de pandemia, não perdurarão, posto que possuem termo final para a tutela dos direitos a que se referem, o que demonstra que se torna indispensável que a elaboração dos contratos se dê sob viés extremamente crítico, visto que, ainda que sejam elaboradas regras específicas, dificilmente se prestarão, de fato, a equilibrar os interesses envolvidos, conforme pode-se depreender do artigo 9º da lei 14.010 de 2020.

Nesse sentido, se mostra de suma importância invocar a relevância da legislação que norteia o nosso ordenamento jurídico, em especial, as normas dispostas no Código Civil, que tratam da possibilidade de resolução e de revisão do contrato, sendo induvidoso, entretanto, que essas nem sempre bastam para solucionar as situações que envolvem a imensa gama de direitos e deveres dos contratantes.

Desse fato inequívoco, cumpre evidenciar igualmente a importância dos princípios que vigoram no direito contratual e que devem sempre ser observados no mundo pós-pandemia, in casu, especialmente, o do pacta sunt servanda, que possui em seu bojo a premissa de que o contrato faz lei entre as partes.

Quer-se dizer com isso, que a elaboração dos contratos no mundo pós-pandemia não prescindirá da análise da legislação, tampouco dos princípios, todavia, tornará indispensável que as partes consigam convencionar as especificidades e maiores detalhes que envolvam a avença, a fim de que sejam incluídas cláusulas cada vez mais complexas e completas, capazes de prever situações que antes da pandemia sequer se cogitaria, mas que doravante, requerem total atenção.

Por essa perspectiva, vale destacar que a vontade das partes sempre deverá ser preservada, no entanto, todos os possíveis riscos devem ser apontados e explicitados no instrumento contratual, além da necessidade de se consignar que eventuais influências externas poderão prejudicar a execução do que fora entabulado entre partes.

Por obviedade que, independentemente do que for convencionado, não se pode perder de vista a teoria da imprevisão, albergada nos artigos 478 ao 480 do Código Civil⁴, os quais preveem que caso ocorra um fato superveniente e imprevisível tornando excessivamente oneroso à umas das partes o cumprimento do avençado, poderá o contrato ser revisto ou resolvido. A referida teoria mitiga o princípio da pacta sunt servanda, que dispõe que o contrato deve ser cumprido, dando ensanchas assim, à sua flexibilização.

Todavia, em um mundo contratual pós-pandemia, certo que somente a teoria retratada acima, com os seus artigos de lei que lhe dão ânimo, assim como ocorre agora, não se prestará por si só, à resolução das situações que poderão ser deflagradas, o que nos impõe o estudo e atenção ao disposto no artigo 421-A do Código Civil⁵, que foi introduzido pela Lei da Liberdade Econômica – lei 13.874/19, fortalecendo aquilo que está sendo evidenciado no presente artigo.

A supramencionada disposição legal esclarece que as partes poderão inserir os riscos provenientes do contrato que estão celebrando, diferindo-se por sua vez, dos dispositivos que estabelecem a possibilidade de revisão e de resolução do contrato, tornando excepcional nesse caso, a submissão do contrato ao Poder Judiciário.

Influências externas afetam diretamente as relações contratuais, podendo, inclusive, ser consideradas como caso fortuito e força maior, sendo que a teor do disposto no artigo 393 do Código Civil, são aptas a eximir o devedor dos prejuízos se não houver por esses se responsabilizado. Entretanto, a despeito da referida previsão via de regra constar nos contratos, torna-se praticamente impossível dimensionar os impactos de tais ocorrências para as partes, o que demanda maior precisão na sua elaboração, com cláusulas cada vez mais específicas, a fim de que em sendo o caso, seja possível igualmente prever hipóteses de flexibilização do seu cumprimento.

Mesmo tomando todas as providências e tentando prever um possível conflito no futuro, certo de que ainda assim se torna humanamente impossível antever tudo que poderá ocorrer no futuro. Todavia, pode ser levada em conta, exemplificativamente, hipóteses como eventuais pandemias, tomando como base aquilo que a ciência possui de informações, estudos existentes sobre as possibilidades de infecção por novos vírus que podem vir a trazer impactos como os que estão sendo enfrentados em decorrência da pandemia causada pela covid-19.

Dessa forma, quanto mais completo, específico e claro for o contrato, menos conflitos serão desencadeados, diminuindo, por via de consequência, a dependência de uma regulamentação extraordinária do Poder Legislativo.

E não é só, pois adotando como regra o exercício de maior cautela na elaboração dos contratos, certamente serão evitados inúmeros litígios como os que corriqueiramente estão sendo objeto de análise pelo Poder Judiciário em razão dos milhares de inadimplementos contratuais que mais do que trazer prejuízos ao credor, desprestigiam o pactuado entre as partes.

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1 Projeto de Lei 1.179/20. Acesso clicando aqui

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Camila Bertapelli Pinheiro é advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.