Novidade trazida pelo CPC/15 na cobrança de créditos condominiais: agilidade e eficácia na execução

O Código de Processo Civil (lei 13.105/15) inovou ao consignar em seu artigo 784, inciso X, que o débito condominial é titulo executivo extrajudicial. Mas o que isso significa em termos práticos?

As contribuições condominiais, de forma efetiva, passaram a gozar das prerrogativas próprias de título executivos extrajudiciais: certeza, liquidez e exigibilidade.

Como o débito condominial virou titulo executivo extrajudicial, o condomínio não precisará mais demandar em Juízo para discutir a dívida, mas apenas acionar o judiciário para buscar a satisfação do débito inadimplido, mediante citação do condômino para, em 03 (três) dias, pagar a integralidade da dívida. E se o débito não for pago pelo condômino inadimplente?

De forma imediata, o condomínio deve utilizar-se de meios de execução, como a constrição de bens, ou até mesmo a penhora do próprio imóvel que, mesmo sendo bem de família, por se tratar de débitos que do próprio bem decorrem, pode ser utilizado para adimpli-los, conforme preceitua o art. 3º da lei 8009/90 e o art. 833, § 1º do CPC.¹

Conforme se pode aferir, alguns requisitos são exigidos em lei para que seja possível a execução: (i) a despesa condominial deve ter sido prevista na convenção ou em assembleia geral; e (ii) deve existir prova documental de que houve a cobrança da despesa condominial (por boleto ou outro meio), devidamente entregue ao condômino (por correio ou e-mail, com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro).

Inegável que transformação do débito condominial em título executivo extrajudicial trouxe, de forma efetiva, celeridade para a cobrança dessas dívidas pelo condomínio, o que, muitas vezes, é sugerível ao Condômino a realização de um acordo, para se evitar a execução e a penhora de seus bens.

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1 Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Art. 833 - § 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.

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*Isabella Fonseca Alves é advogada sócia do escritório Homero Costa Advogados. Mestre em Direito Processual Civil.