Em 19 de janeiro de 2015, foi promulgada a lei 13.097, resultado da conversão da MP 656/14 que, entre diversas outras providências, estabeleceu o chamado regime de concentração dos atos na matrícula imobiliária.
Tal regime visou, em linhas gerais, aumentar a segurança jurídica nas transações imobiliárias, bem como desburocratizar e agilizar referidas transações. Desta forma, o artigo 54 da referida lei estabelece que atos translativos ou modificativos de direitos reais serão considerados eficazes em relação a atos anteriores que não tenham sido averbados na matrícula imobiliária.
A partir da análise dos dispositivos do novo diploma legal, extrai-se que a intenção do legislador foi permitir que a análise da certidão de matrícula desse ao adquirente ou a eventuais credores hipotecários, fiduciários e/ou pignoratícios o máximo conforto necessário a fim de prosseguir com a transação pretendida. Assim, ficariam afastados os riscos e efeitos da fraude contra credores e fraude à execução com relação aos atos não levados a registro imobiliário.
Ao mesmo tempo em que visa reduzir drasticamente o número de documentos a serem analisados para a concretização de transações imobiliárias, já que, ao menos em tese, pretende-se que a matrícula passe a conter todas as informações relevantes acerca de determinado imóvel, a lei de concentração dos atos na matrícula acabou por impor aos credores a obrigação de agir no sentido de resguardar seus direitos, promovendo a averbação imobiliária da existência de demandas quando for de seu interesse que aquele bem imóvel eventualmente responda pela dívida.
Os credores que desejarem resguardar seus créditos deverão, portanto, agir de forma muito mais diligente, sob pena de perda do direito de agir em face da redução do patrimônio do devedor.
O artigo 54 da lei 13.097 estabeleceu a lista de atos passíveis de averbação para os fins objetivados na lei:
(i) citação em ações reais e reipersecutórias propriamente ditas;
(ii) a constrição judicial em ações de execução ou já em fase de cumprimento de sentença;
(iii) restrições convencionais ou administrativas a direitos reais, indisponibilidades ou demais ônus legais; e
(iv) demais ações cujo resultado possa levar o devedor à insolvência.
Ainda que já se tenha conhecimento de alguns julgados em que a lei de concentração dos atos na matrícula foi aplicada em demandas em curso perante os tribunais do País1, seus reais efeitos em relação a atos anteriores a sua promulgação ainda estão suspensos. Isso porque o seu artigo 61 estabeleceu o prazo de 2 (dois) anos contados da sua entrada em vigor para que os credores efetuem a averbação de todas as demandas, ônus e gravames cabíveis, antes que a eficácia de atos supervenientes com relação àqueles passe a valer.
Desta forma, os credores que desejarem ver seus direitos protegidos contra a alienação do patrimônio imobiliário de seus devedores têm até o dia 19 de fevereiro de 2017 para proceder à averbação de tais direitos nas respectivas matrículas imobiliárias. Após referida data, eventuais demandas ou gravames não averbados não poderão ser opostos para fins de desfazimento da alienação de imóvel, tampouco da oneração por quaisquer garantias reais, excetuadas determinadas demandas que, por sua natureza, tiverem tratamento legal diferenciado (e.g. aquisições ou onerações previstas nos artigos 129 e 130 da lei de falências).
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1. (i) TJSP, Agravo de Instrumento 2123595-80.2015.8.26.0000. Relator: Des. Francisco Loureiro; (ii) TJSP, Agravo de Instrumento 2181410-35.2015.8.26.0000. Relator: Des. Castro Figliolia; (iii) TJSP, Agravo de Instrumento 2262476-37.2015.8.26.0000. Relator: Des. Teixeira Leite; (iv) TJMG Apelação Cível 1.0290.14.003348-8/001.
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*Luciano Garcia Rossi é sócio do escritório Pinheiro Neto Advogados.
*Gustavo Santos Freitas é associado do escritório Pinheiro Neto Advogados.
*Guilherme Toledo Piza é assistente do escritório Pinheiro Neto Advogados.
* Este artigo foi redigido meramente para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.
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