A Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça (ou o perigo da súmula vinculante)
Determinado credor pretende penhorar um imóvel de propriedade do devedor, a fim de garantir seu processo de execução, já que citado, o devedor não ofertou nenhum bem à constrição. Ou, não citado, o credor requereu o arresto de bem imóvel, transformando-o, após a citação editalícia, em penhora.
Para melhor exemplificar, vamos dar números aos fatos: o valor do crédito é de R$ 5.000.000,00; o imóvel vale R$ 2.000.000,00.
A única fonte publica de pesquisa de que se pode valer o credor é o Cartório de Registro de Imóveis. Lá, requer uma certidão em nome do devedor, sendo-lhe informado, após, que o mesmo é proprietário do imóvel X. Contudo, tal imóvel já foi objeto de negócio com terceiro, sendo que este terceiro não registrou no cartório imobiliário o contrato particular de compra e venda ou mesmo a escritura pública de compra e venda.
Requerida e operada a penhora, somente em fase de avaliação do imóvel, quando o perito avaliador designado pelo juízo visita o imóvel para proceder seu laudo, o terceiro toma ciência de que a sua propriedade está arrolada como garantia no processo de Execução dirigido contra o ex-proprietário.
Por certo, terá de contratar advogado para ingressar com Embargos de Terceiro, juntando a documentação comprobatória da aquisição, não registrada no Registro de Imóveis e ganha o incidente processual. O coitado do credor perdeu um tempo enorme no processo de Execução e ainda pode ser condenado ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos da Súmula recentemente editada. Com os valores do exemplo citado, a sucumbência poderá girar em torno de R$ 200.000,00 (10% do valor do imóvel defendido).
Poder-se-ia recomendar que, logo na distribuição por dependência dos Embargos de Terceiro, de bom alvitre que o credor formule pedido de desistência da penhora, à vista da documentação juntada aos autos, evitando delongas no processamento e julgamento do incidente. Mesmo assim, como o terceiro teve que contratar advogado para defender seu patrimônio, corre o risco o credor de, mesmo com a desistência da constrição, ser condenado à sucumbência.
Entendemos ser injusta a situação, em face da inexistência de qualquer registro. Não litiga de má fé o credor e não tem intuito de imiscuir-se na posse de imóvel de outrem, o qual deu causa ao pedido de penhora por não ter o cuidado de registrar o documento comprobatório da aquisição do bem. Já tivemos oportunidade de verificar casos em que o negócio foi realizado através de contrato particular, com datas antigas, mas com as firmas reconhecidas somente após ter o proprietário (terceiro) tomado conhecimento que seu imóvel estaria indo à praça. Mesmo assim, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, abrindo-se um campo perigoso para que devedores relapsos possam “preparar” documentos e salvar seus imóveis de processos promovidos por legítimos credores. Há que se analisar com critério cada situação.
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* Advogado e pós-graduado em Direito da Economia e da Empresa pela FGV