STJ: Registro de imóvel pode ser convalidado após prenotação expirada

O STJ, por meio da 4ª turma, confirmou a validade do registro de imóveis realizado em nome de uma empresa imobiliária, mesmo existindo uma prenotação anterior das mesmas propriedades por um banco. A prenotação, entretanto, perdeu a validade em decorrência do decurso do prazo legal.

O litígio teve início com a venda de uma área, por uma incorporadora, à referida imobiliária. A área seria dividida em lotes menores. Em 2011, a incorporadora transferiu algumas quadras à imobiliária por meio de escritura. No entanto, dias antes, a mesma incorporadora havia cedido parte dessas quadras a um banco, também por escritura, como dação em pagamento.

Em 10 de novembro de 2011, a instituição financeira solicitou o registro da escritura de dação em pagamento, obtendo a prenotação do título. O oficial de registro, após realizar exigências legais, concedeu um prazo de 30 dias para a validade da prenotação. A imobiliária, por sua vez, também requereu o registro da sua escritura, o qual foi deferido durante a vigência da prenotação do banco.

(Imagem: Rmcarvalhobsb/AdobeStock)

É possível convalidar registro de imóvel feito enquanto pendente prenotação que perdeu efeitos pelo tempo.(Imagem: Rmcarvalhobsb/AdobeStock)

Após o término do prazo de 30 dias, o banco reiterou seu pedido de registro, que foi efetivado, gerando uma sobreposição de registros. O TJ/CE, ao julgar o caso, considerou inválidas as matrículas da imobiliária, em razão da inobservância do princípio da prioridade.

No STJ, o ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, reconheceu o erro do registrador, mas discordou da solução adotada pelo Tribunal Estadual. O ministro destacou que a instituição financeira não cumpriu as exigências feitas pelo oficial de registro no pedido protocolado em 10 de novembro de 2011, cuja validade expirou em 10 de dezembro do mesmo ano.

Segundo o relator, o oficial não deveria ter deferido o registro da imobiliária em 7 de dezembro de 2011, antes do término do prazo concedido ao banco. Entretanto, a legislação não impede o recebimento de outro requerimento de registro durante a vigência de uma prenotação. "Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia ressaltando a prioridade daquele prenotado sob número de ordem mais baixo", afirmou.

Para o ministro, houve irregularidade formal e temporal no ato de registro, mas esta pode ser sanada quando a prenotação perde seus efeitos posteriormente. O relator ponderou que, mesmo considerando-se inválido o registro da imobiliária, a prenotação do seu título, com número de ordem inferior ao do banco, seria restabelecida. Dessa forma, após o término da vigência da prenotação do banco, a imobiliária teria direito ao registro, com base no princípio da prioridade.