STJ: Arrematante de imóvel responde por débitos condominiais anteriores

Arrematante de imóvel deve arcar com os débitos condominiais anteriores à arrematação. Assim decidiu a 3ª turma do STJ, ao considerar que a existência do ônus foi inserida no edital de hasta pública, tornando público que a aquisição do bem implicaria na sanção do referido ônus.

A discussão central girou em torno da responsabilidade pelos débitos condominiais após a arrematação de um imóvel. O relator, ministro Moura Ribeiro, juntamente com a ministra Nancy Andrighi, votou pelo provimento parcial do recurso especial, propondo que o arrematante não deveria ser responsável pelos débitos anteriores. Ele destacou que a carta de arrematação afirmava que o imóvel estava livre de qualquer ônus. 

Entretanto, os ministros Humberto Martins e Villas Bôas Cueva divergiram, opinando pela manutenção da responsabilidade do arrematante.

Diante do empate e do impedimento do ministro Bellizze para manifestar-se no processo, foi convocado o ministro Antonio Carlos para desempatar a votação.

Voto de desempate

Ministro Antonio Carlos, ao analisar o recurso especial interposto contra o acórdão do TJ/SP, sublinhou que o edital de arrematação explicitava claramente os débitos condominiais incidentes sobre o bem.

O ministro citou o art. 908, § 1º do CPC de 2015, explicando que a norma visa facilitar a aquisição de bens em hasta pública, sub-rogando os créditos de natureza propter rem (que seguem o bem) sobre o preço arrematado.

O ministro também mencionou a necessidade de revisão dessa jurisprudência, conforme nota de Araken de Assis, destacando que a ausência de prequestionamento sobre a violação ao artigo mencionado impedia a análise da alegada violação pelo STJ.

Concluindo, Antonio Carlos votou com a divergência, negando provimento ao recurso especial, alinhando-se com os ministros que defendiam a responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores.

Ponderações do relator

Após o voto de desempate, o ministro Moura Ribeiro fez algumas considerações.

Observou o ministro que Cueva e Antonio Carlos concordaram que o art. 908 do CPC não estava pré-questionado, o que normalmente seria um óbice processual. Contudo, Moura argumentou que isso não deveria impedir a admissão do recurso especial, uma vez que as razões recursais não invocaram ofensa a esse dispositivo legal.

Ribeiro pontuou que a carta de arrematação afirmava que o imóvel estava livre de qualquer ônus, inclusive os condominiais, pois o valor do lance seria destinado à quitação dessas dívidas. Portanto, entende que, baseado no princípio da segurança jurídica e na confiança dos negócios jurídicos realizados pelo Estado, o recurso especial deveria ser provido.

"É possível voltar ao status quo anterior? O arrematante que adquiriu o imóvel livre e desembaraçado de ônus poderá receber de volta o dinheiro que seria destinado à dívida condominial, ou poderá desistir da arrematação?", provocou o ministro, destacando que o tema é novo, intrigante e instigante.

• Processo: REsp 2.042.756