STJ nega taxa de fruição sobre imóvel edificado após rescisão de venda

A 3ª turma do STJ decidiu que o desfazimento da venda de um terreno vazio, mesmo que o comprador tenha construído uma obra no local, não concede ao vendedor o direito de exigir a taxa de fruição. O caso teve origem na assinatura de um contrato de promessa de compra e venda de um lote não edificado, onde posteriormente as compradoras ergueram uma casa.

Em razão do não pagamento das parcelas acordadas, a incorporadora responsável pela venda do lote ingressou com uma ação judicial de rescisão contratual. A ação também incluía pedidos de reintegração de posse e indenização por perdas e danos decorrentes do uso do imóvel. Em contrapartida, as compradoras apresentaram uma reconvenção pleiteando indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno.

O juízo de primeira instância proferiu sentença condenando a incorporadora a restituir parte do valor pago, além de indenizar as benfeitorias. Adicionalmente, condenou as rés ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel e pelas despesas relacionadas à sua regularização. O Tribunal de Justiça manteve a condenação das compradoras, alterando apenas a data de início da incidência da taxa de fruição.

Inconformadas, as compradoras interpuseram recurso ao STJ, argumentando que a residência não fazia parte do patrimônio da incorporadora no momento da venda. Alegaram, portanto, ser inaceitável que a empresa se beneficie de um acréscimo patrimonial que não originou.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, afirmou que não houve proveito indevido por parte das compradoras, visto que elas arcaram com os custos da edificação. Ademais, não ocorreu empobrecimento da empresa vendedora, que reaverá o terreno com as benfeitorias já realizadas, mediante justa indenização, conforme previsto no art. 1.219 do CC.

A ministra destacou o entendimento do STJ de que a taxa de fruição, também conhecida como taxa de ocupação, é indevida após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado. Isso porque a resolução do conflito não resultou em enriquecimento ou empobrecimento das partes.

Embora a legislação brasileira preveja o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel enquanto ele estiver na posse do comprador (art. 884 do CC), a relatora ressaltou que, no caso em análise, não havia nenhuma construção passível de ser usufruída pelas compradoras quando da assinatura do contrato.

Nancy Andrighi complementou seu raciocínio afirmando que o lote negociado estava situado em um condomínio residencial e que a obra realizada pelas compradoras consistia em uma casa para moradia própria. Segundo a ministra, a construção não teve finalidade lucrativa, tampouco extrapolou os limites acordados. "A posterior edificação de imóvel não afasta a jurisprudência uníssona desta corte no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado", concluiu a relatora.

• Processo: REsp 2.113.745