Condomínio fechado pode proibir aluguel de quarto via Airbnb

A locação fracionada de quartos em condomínios fechados não se enquadra na destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. Por isso, o condomínio pode restringir essa prática por meio de alterações na sua convenção, aprovadas pela assembleia geral de moradores.

A decisão da 1ª câmara de Direito Civil do TJ/SC, ao julgar uma apelação cível ajuizada por um condomínio fechado localizado na Lagoa da Conceição, em Florianópolis/SC.

Nos autos, o proprietário de um imóvel afirma que no local alugava quartos na plataforma de hospedagens Airbnb. Entretanto, em uma assembleia geral, a maioria dos condôminos votou pela proibição da prática de aluguel fracionado de dependências nas propriedades do residencial.

O proprietário do imóvel contestou a decisão na Justiça. No 1º grau, a sentença anulou a alteração da convenção e deu ganho de causa ao morador. O condomínio recorreu da sentença.

Entre as alegações, o condomínio sustentou que houve desvirtuamento do caráter unifamiliar e residencial pelo demandante, que transformou a suíte de sua casa em um loft, com o intuito de promover a locação fracionada - o que viola a convenção condominial, pois se trata de um condomínio residencial unifamiliar horizontal.

O condomínio argumentou que a decisão da assembleia apenas adequou a convenção condominial, justificada pelo risco à segurança e ao sossego. E que "o que está proibido não é a locação por temporada com finalidade de residência temporária, conforme estabelecido no art. 48 da lei 8.245/91, mas sim a locação fracionada (quartos) que se caracteriza como hospedagem, desvirtuando a finalidade do condomínio, expressamente prevista na convenção".

O desembargador que relatou o apelo destacou o debate jurídico sobre a qualificação dos contratos firmados em plataformas virtuais, para concluir se podem ou não desvirtuar a finalidade residencial dos condomínios.

"No presente caso, não há contestação ao entendimento de que qualquer limitação ao exercício do direito de propriedade deve estar prevista na Convenção de Condomínio", explica.

Esse entendimento se baseia em decisões recentes do STJ, que orientam que "a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, devido à sua eventualidade e transitoriedade, não se enquadra na destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade, justifica eventuais restrições impostas com base na destinação prevista na convenção condominial".

Assim, o recurso foi provido para reconhecer a validade e eficácia da alteração do art. 4° do regimento interno do condomínio e, por consequência, julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, com voto unânime dos demais integrantes da 1ª câmara de Direito Civil.

• Processo: 0314160-15.2018.8.24.0023

Confira aqui o acórdão.