Intimação sobre leilão a devedor fiduciante só é obrigatória após 2017

A 4ª turma do STJ definiu que a intimação do devedor fiduciante sobre a data de realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária somente passou a ser obrigatória a partir da entrada em vigor da lei 13.465/2017. Isso porque, no momento do leilão, o bem já não pertence mais ao devedor.

"A partir da lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal, passando também a ser assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida", afirmou a relatora, ministra Isabel Gallotti.

No mesmo julgamento, a Quarta Turma considerou que, se uma pessoa jurídica é a devedora e se nega a receber a intimação para quitar a dívida em seu endereço comercial, informando falsamente ao correio que teria se mudado, não há impedimento a que o cartório de registro de imóveis a intime por edital.

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Intimação do devedor fiduciante sobre data do leilão só se tornou obrigatória após 2017, decide STJ.(Imagem: Freepik)

No caso analisado pela turma julgadora, o cartório expediu cinco cartas com aviso de recebimento para o endereço indicado no contrato de alienação fiduciária, todas devolvidas com a informação de que as duas empresas devedoras teriam se mudado. Posteriormente, houve tentativa de intimação dos sócios, também sem sucesso. O cartório, então, fez a intimação por edital.

Pela via judicial, as devedoras buscaram a anulação do leilão, mas o pedido foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias.

Por meio de recurso especial, as empresas alegaram que, em caso de insucesso da intimação pelo correio, não há autorização automática para que seja feita por edital, o que só poderia ocorrer após o esgotamento de todos os meios possíveis de intimação pessoal. Elas também sustentaram que, nos termos da lei 9.514/97, seria necessária a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão, tendo em vista que, até a arrematação, ainda seria possível quitar o débito.

Segundo a ministra Gallotti, o art. 26, parágrafo 4º, da lei 9.514/97 autoriza expressamente que, após sucessivas tentativas fracassadas de intimação pessoal, haja a intimação por edital, caso o devedor fiduciante esteja em local ignorado, incerto ou inacessível.

Em consulta à internet, porém, verificou-se que o endereço das empresas continuava aquele informado no contrato. "Constatado que as recorrentes se esquivaram, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária, induzindo os correios em erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à intimação por edital", declarou.

Em relação à necessidade de intimação do devedor acerca da data do leilão, a ministra apontou que esse requisito só passou a existir com a entrada em vigor da lei 13.465/2017, a qual incluiu parágrafos no art. 27 da lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóvel.

"Até então, a lei de regência não impunha essa obrigatoriedade de intimação da data do leilão, e essa falta de previsão não se deu, ao contrário do que possa parecer, por falha do legislador, mas sim porque, em se tratando de contrato de alienação fiduciária, caso o devedor não se manifeste após ser intimado para purgar a mora, a propriedade se consolida, automaticamente, em nome do credor fiduciário, conforme previsto no art. 26 da lei 9.514/97", explicou.

Isabel Gallotti reconheceu que a 3ª turma do STJ tem precedentes (REsp 1.447.687 e outros) no sentido de considerar necessária a intimação do devedor fiduciante, mas, segundo ela, tal entendimento decorre de interpretação jurisprudencial sobre os dispositivos do Decreto-lei 70/1966 que regem a execução extrajudicial de dívida hipotecária, situação em que o imóvel é levado a leilão antes da transferência de sua propriedade.

De acordo com a ministra, esse entendimento deve ser revisto ao menos para a fixação de um marco temporal a partir do qual a intimação do devedor fiduciante passou a ser exigida. No caso dos autos, a relatora concluiu que, como a execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da lei 13.645/17, a falta de intimação dos devedores sobre a realização do leilão não gerou nulidade.