Vícios em imóvel: STJ suspende análise de início da prescrição

A 2ª seção do STJ suspendeu julgamento de repetitivos que fixaria início de prescrição para pretensão indenizatória em face de seguradora por vícios no imóvel em contratos de financiamento formalizados com o SFH- Sistema Financeiro de Habitação.

Tema 1.039 foi analisado pela Corte em sessão nesta quarta-feira, 8 e contou com a sustentação de amici curiae e voto da relatora ministra Maria Isabel Gallotti. O julgamento foi suspenso com pedido de vista da ministra Nancy Andrighi.

Voto da relatora

A relatora, em seu voto, observou que para atender a política habitacional e incentivar a aquisição da casa própria, por meio de empréstimos, o legislador instituiu o seguro habitacional para garantia de obrigações do SFH, reduzindo riscos.

Complementou a magistrada que esse seguro não se destina a garantir a coisa depois do fim do contrato de financiamento, não se confundindo, portanto, com o seguro residencial autônomo, contratado de forma facultativa, com preços de mercado.

A julgadora observou que a extinção do contrato de financiamento torna inviável a continuidade da cobertura securitária, pois esta é pacto acessório.

Ainda, afirmou que prazos prescricionais longos para ações relativas a contratos de seguro provocariam uma necessidade de crescimento de reservas técnicas de seguradoras - valores destinados a sinistros - o que desbalancearia o sistema e influenciaria nos valores cobrados dos segurados.

Portanto, conforme legislação e doutrina, ministra Isabel Gallotti entendeu que o prazo de prescrição é anual para ajuizamento de ação de mutuário contra seguradora no caso de vícios de construção em contrato firmado no SFH.

A magistrada firmou, que, sendo o vício de construção oculto, não se pode precisar a data de ciência pelo segurado. Por isso, considera-se como termo inicial da prescrição o momento em que o fato for comunicado à seguradora e ela se recusar a indenizar.

Entretanto, continuou a relatora, deve ser observado se o vício foi descoberto após o fim do contrato de financiamento, pois, nesse caso, não é possível entender que o início da contagem se dê a partir da ciência do mutuário, já que o prazo prescricional poderia ser estendido por prazo indefinido e inesgotável, acarretando insustentável ônus ao sistema, e inviabilizando a constituição de reservas técnicas.

Em resumo, Gallotti compreendeu que o prazo para ajuizamento da ação será anual e contado da descoberta do vício pelo segurado. Entretanto, começará a contar:

Da recusa de indenização pela seguradora, após a comunicação do vício pelo segurado, estando o contrato de financiamento em vigência; ou
Do dia seguinte ao término da vigência do contrato de financiamento. Nesse caso, o segurado terá um ano para identificar o vício e ingressar com a ação.

"Para cobertura de danos físicos aos imóveis, a ciência do fato da pretensão pelo segurado deve acontecer necessariamente dentro da vigência do contrato de financiamento e do contrato de seguro, ou no decurso do prazo prescricional, caso subsista imediatamente após o término da vigência. Assim, não se podendo precisar a data da ciência do defeito ensejador do prazo do sinistro, o prazo de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato", afirmou a ministra.

Casos concretos

No caso do REsp 1.799.288, tratou-se de recurso do segurado, cujo contrato de seguro fora extinto em 2005. Portanto, considerando o prazo anual, ele teria até 2006 para ajuizar a ação. Como foi ajuizada 10 anos depois, em 2015, a ministra entendeu que a demanda prescreveu.

Já no caso do REsp 1.803.225, o recurso foi interposto pela seguradora, à qual, segundo Gallotti, não assiste razão, já que na época do ajuizamento da ação os contratos de financiamento estavam ativos, e o segurado poderia ingressar com pedido de indenização.

Assim, a relatora votou no sentido de negar provimento aos dois recursos.