TJ/SP: É inadmissível extinção de contrato definitivo com alienação

É inadmissível rescisão de contrato definitivo de compra e venda garantido por alienação fiduciária. Assim entendeu a 6ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, ao extinguir processo sem resolução de mérito, ficando prejudicado o exame do recurso.

O recurso de apelação foi interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido em ação de rescisão contratual de um cliente contra incorporadora.

O autor alegou que celebrou em 2020 o contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de um imóvel, mas, futuramente, constatou que não conseguiria arcar com os valores do financiamento, desistindo da compra. Postulou, assim, a rescisão, buscando a restituição da integralidade das quantias pagas.

Em 1º grau, o juízo ponderou ser irrelevante o pacto de alienação fiduciária em garantia, tendo em vista que o requerente não era inadimplente, e vinha efetuando os pagamentos quando decidiu rescindir o contrato. Assim, decretou a rescisão, considerando razoável a retenção, pela devedora, de 10% das quantias pagas, com devolução de 90%.

Inconformada, a incorporadora sustentou que o contrato que o autor pretendia rescindir não era mera promessa de venda e compra, mas contrato definitivo, em que foi estabelecida, como garantia, a alienação fiduciária da coisa. Assim, o desfazimento deveria se sujeitar à disciplina da lei 9.514/97, conforme previsto no tema repetitivo 1.095 do STJ, segundo o qual fica afastado, nestes casos, o CDC.

(Imagem: Freepik)

O relator, desembargador Vito Guglielmi, considerou que é o caso de extinção do processo sem resolução de mérito, com prejuízo ao próprio conhecimento do recurso, por ausência de interesse processual do autor.

Ele observou que, ao que se colhe dos autos, as partes celebraram escritura pública de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, registrada na matrícula do imóvel. Sendo assim, o referido contrato obedece a disciplina própria, que cede ante o procedimento especial estabelecido pela lei 9.514/97.

"Diante da existência de pacto de alienação fiduciária em garantia, na espécie, haver-se-ia de seguir o procedimento específico instituído por referida lei, não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, visto que a regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica trazida pela regra especial."

Assim, o autor deve ser notificado para purga da mora em 15 dias. Purgada a mora, a relação obrigacional resta hígida; do contrário, será promovida averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, podendo este ser levado a leilão, e fazendo jus o devedor a eventual montante que sobeje.

"Este o procedimento especial a que as partes, voluntariamente, se submeteram, quando da celebração da avença. Não se pode ignorar, simplesmente, a obrigação de garantia assumida pelo devedor fiduciante, ao transferir a propriedade do bem ao credor fiduciário, de forma resolúvel, com fins de garantia de seu crédito."

O magistrado destacou ser "absolutamente descabido o pedido de rescisão contratual", já que o desfazimento subordina-se ao procedimento especial da referida lei.

No caso, foi, portanto, reconhecida ausência de interesse processual do autor, uma vez que o provimento buscado não se lhe resultaria útil, tampouco se afigura, a rigor, adequado.

O processo foi julgado extinto.

O escritório Junqueira Gomide Advogados atuou pela incorporadora.