Por vistoria sem locatários, dona de imóvel não será indenizada

Proprietária não será indenizada pelos inquilinos por supostos danos causados ao imóvel. Assim decidiu a 35ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao concluir que, na ausência de laudo bilateral de vistoria final, fotos e recibos são insuficientes para demonstrar o alegado dano e o uso anormal do imóvel.

À Justiça, a locadora alegou que os locatários deixaram a residência em "estado lastimável" ao final do contrato de locação e afirmou que ela precisou realizar diversos gastos para recompor o imóvel ao estado anterior.

Em 1º grau os locatários foram condenados ao pagamento de R$ 19.254,17 à autora, para restituição de valores gastos para reparo no imóvel. Também foram condenados ao pagamento de multa contratual equivalente a três meses do locativo mensal (R$ 4.600 por mês), totalizando R$ 13.800.

Desta decisão eles recorreram ao TJ/SP. A matéria foi relatada pelo desembargador Gilson Delgado Miranda, que acolheu os pedidos da defesa.

(Imagem: Freepik)

Sem laudo de vistoria bilateral, dona de imóvel não será indenizada.(Imagem: Freepik)

Ao analisar o caso, o relator salientou que, como é largamente sabido, o locatário é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

"Essa ressalva, aliás, é de suma importância: apenas quanto aos danos que ultrapassem a seara da normalidade é que o locador pode pedir indenização. Vale dizer, ou a deterioração é causada pelo mau uso do bem pelo locatário isto é, não teria ocorrido não fosse a negligência do inquilino, que se furta ao seu dever de conservação e cuidado do imóvel como se seu fosse e, por isso, deve ser por ele reparada; ou a deterioração decorre do uso normal do bem pelo locatário ou seja, é consequência natural do passar do tempo, surgindo independentemente de um comportamento reprovável do inquilino e, por isso, não deve ser por ele reparada."

Nessa toada, segundo o magistrado, a realização de uma vistoria final representa fator essencial na comprovação dos danos causados ou deixados no bem pelo locatário.

"E mais: 'para a efetiva validade da vistoria, com atribuição de caráter probatório, é imprescindível a sua realização mediante a presença das partes envolvidas no contrato de locação a fim de se constatar eventuais prejuízos causados pelo locatário. A realização da vistoria efetuada de forma unilateral, sem a presença do locatário e fiador fere o princípio do contraditório, não podendo ser considerada como prova efetiva da existência dos danos a serem cobrados'."

No caso em tela, o desembargador ressaltou que o único laudo de vistoria apresentado nos autos é o de entrada, mas que não contém assinatura de ninguém e, ainda por cima, no campo das assinaturas, indica como locatário nome de pessoa estranha aos autos. "Outrossim, simplesmente não existe laudo de vistoria de saída, muito menos um que seja bilateral."

"Destarte, não há elementos suficientes para concluir pela existência dos danos alegados pela locadora nem identificar que eles decorrem de mau uso ou uso anormal do imóvel pelo locatário, não bastando para tanto a simples juntada de fotos e de recibos. Nesse contexto de parcas provas, as tratativas extrajudiciais das partes, voltadas à composição, também não são suficientes para inverter esse quadro."

Assim sendo, a sentença foi revertida e os pedidos da locadora julgados improcedentes.

Os advogados Rodrigo Lopes dos Santos e Fernanda Giorno de Campos, do escritório Lopes & Giorno Advogados, atuam no caso.