STJ: 3ª turma começa a julgar locações por plataformas como Airbnb

A 3ª turma do STJ começou a julgar se condomínios podem proibir aluguel por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. A controvérsia já foi decidida pela 4ª turma do STJ, que fixou que condomínios podem proibir a prática.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, votou no mesmo sentido da 4ª turma. Os ministros Moura Ribeiro e Marco Belizze pediram vista conjunta, suspendendo o julgamento.

Trata-se de ação proposta por proprietário visando anulação de assembleia condominial na qual se deliberou pela proibição de locação de casa situada em condomínio residencial por prazo inferior a 90 dias, seja por meio de plataformas digitais (Airbnb e outras do gênero), seja por outras formas de locação por temporada.

O juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda. O Tribunal, no entanto, reformou a decisão.

No STJ, em sustentação oral, o advogado do condômino ressaltou que o fato de o recorrente se utilizar das plataformas virtuais de locação, não representa ameaça ao bem-estar ou segurança dos demais condôminos.

O representante do Airbnb destacou que uma locação não tem a sua natureza jurídica não residencial definida pelo seu prazo. O advogado destacou que a relação de hospedagem está definida na lei 11.721/08, na qual o art. 23 define que deve envolver necessariamente prestações de serviços (arrumação, limpeza etc.), o que não existe no tipo de locação em exame.

Segundo José Eduardo Cardozo, muitas família vivem de alugueis pelo Airbnb, especialmente no período de pandemia, e conseguem receita para sustentar suas famílias em época de crise. Portanto, segundo o causídico, o impacto econômico de proibir a prática seria de muitas dimensões.

Destinação residencial

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a exploração econômica de atividades autônomas mediante locação por curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu.

Para o ministro, é inegável a afetação do sossego, da salubridade e do sossego causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro.

"O estado de ânimo daqueles eu utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silencio, inclusive no período diurno."

Cueva ainda considerou que a segurança dos condôminos ficaria mais vulnerável com a constante entrada e saída de novos moradores em curto espaço de tempo, notadamente em condomínio menores e em lugares isolados.

Assim, entendeu que não há nenhuma irregularidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio réu, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir locação de unidades autônomas por curto período, segundo voto da maioria qualificada dos condôminos.

Regulamentação

O ministro acredita que a lacuna legislativa sobre o tema traz insegurança jurídica, a exigir atenção do legislador para rápida regulamentação de uma prática que possui cada vez mais adeptos.

"O legislador não deve se ater apenas ás questões econômicas, tributarias e administrativas. Deve considerar, acima de tudo, interesses dos usuários e das pessoas que moram próximas aos imóveis passiveis de exploração econômicas. Justamente por serem novas, essas práticas ainda escondem inúmeras deficiências, a exemplo da falta de segurança dos próprios usuários."

Diante disso, negou provimento ao recurso especial.

Após o voto do relator, os ministros Moura Ribeiro e Marco Belizze pediram vista conjunta.

• Processo: REsp 1.884.483