Lei de locação se aplica a contrato de sublocação para ação de despejo

A 3ª turma do STJ entendeu que, por se tratar de um contrato coligado, a lei de locação (lei 8.245/91) se aplica ao contrato de locação comercial que possui pactos adjacentes ao aluguel do imóvel. Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso de uma distribuidora de combustíveis para permitir a rescisão do contrato de sublocação de um posto revendedor.

(Imagem: Freepik)

STJ permitiu rescisão do contrato de sublocação de um posto revendedor.(Imagem: Freepik)

Na ação, a distribuidora também pediu a desocupação do imóvel e a condenação dos locadores ao pagamento dos aluguéis em atraso. Em primeiro grau, o pedido foi julgado procedente, mas o TJ/MG acolheu a preliminar de carência de ação e extinguiu o processo sem resolução do mérito.

O tribunal estadual entendeu que a ação de despejo seria inadequada, uma vez que o negócio entre as partes não era apenas de locação, mas se tratava, majoritariamente, de uma relação comercial que envolvia compra e venda exclusiva de produtos da marca da distribuidora.

Contratos mistos e coligados

O relator no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, afirmou que novas classificações de contratos têm surgido, além daquelas já estabelecidas pela doutrina clássica, sendo importante relembrar a que diferencia os contratos mistos e os contratos coligados.

Segundo o ministro, os contratos mistos podem ser definidos como aqueles resultantes da junção de elementos específicos de contratos diversos, levando à criação de um contrato singular, com características próprias e inconfundíveis em relação aos contratos reunidos - ou seja, os elementos dos contratos distintos se unem, perdendo sua autonomia, para formar um contrato novo.

Por sua vez - explicou -, nos contratos coligados ou conexos, ocorre uma justaposição de modalidades diversas de contratos, de tal forma que cada um deles mantém sua autonomia, preservando as características próprias. Há, nesse caso, a mera combinação de contratos completos para possibilitar uma atividade econômica específica.

"Diversamente dos contratos mistos, a coligação de contratos não implica, em regra, muitas dificuldades no que tange ao direito aplicável à espécie, exatamente por não perderem sua individualidade."

Contrato de sublocação com outros pactos

No caso em análise, o ministro concluiu que o contrato firmado entre as partes pode ser classificado como coligado, pois - de acordo com os fatos reconhecidos pelas instâncias ordinárias - foi firmado um acordo de sublocação com diversos outros pactos de natureza obrigacional, inerentes à locação, tal como a compra e venda de produtos mediante uma cota mínima de aquisição.

Para Bellizze, a coligação dos contratos foi uma forma de materializar os interesses das partes, sendo que a eficácia de um contrato repercute nos demais, embora cada uma das espécies contratuais conexas tenha características e efeitos próprios.

"Assim, o contrato de sublocação não perde a sua autonomia e não se desnaturaliza, mesmo nas hipóteses em que a convenção firmada pelas partes anexar outras espécies contratuais com o único objetivo de concretizar e viabilizar sua finalidade econômica."

Na avaliação do ministro, não se pode afastar a incidência da lei 8.245/91 ao caso dos autos, pois há apenas uma justaposição dos contratos coligados, aplicando-se a norma de cada um deles de forma harmônica. Portanto, diante do não pagamento dos aluguéis, abre-se a possibilidade de a locadora ajuizar ação de despejo, da mesma forma como, se houvesse atraso no pagamento dos produtos, poderia ser proposta ação de cobrança.

Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso da Ipiranga, distribuidora de combustíveis, representada pelo LUC Advogados em parceria com o escritório Abi-Ackel Advogados Associados, de Belo Horizonte, para permitir a rescisão do contrato de sublocação de um posto revendedor.