Comprador não precisa pagar parcela de imóvel vendido irregularmente

Comprador de imóvel vendido em condições diferentes do pactuado pode reter o valor da última parcela, no valor de R$ 450 mil. Assim entendeu o juiz de Direito José Augusto Alves Martins, da 1ª vara Cível de Porto Velho/RO. O vendedor não comunicou ao adquirente que o imóvel estava registrado em nome de terceiro e que poderia ser alvo de penhora, o que de fato acabou acontecendo.

(Imagem: Freepik)

O autor da ação monitória é quem vendeu o imóvel ao réu pelo valor de R$ 1.5 milhão, que seria pago em parcelas. Aduziu que o referido apartamento está registrado em nome de terceiro e que, no final de 2015, tomou conhecimento de uma ação trabalhista em face do proprietário que poderia resultar em penhora.

Em virtude desta notícia, o réu não realizou o pagamento da última parcela no valor de R$ 450 mil, motivo pelo qual o autor pugnou pelo recebimento do crédito.

O réu apresentou embargos à ação monitória e reconvenção e sustentou que não realizou o pagamento da última parcela do valor acordado porque o autor omitiu que o imóvel estava registrado em nome de terceira pessoa.

Disse que o autor agiu de má-fé ao omitir que o imóvel estava registrado em nome de terceiro, mormente porque o autor possui relação de amizade com o proprietário do imóvel e ainda figura como seu advogado em várias ações trabalhistas.

Sustentou, ainda, que o imóvel foi realmente penhorado pela Justiça, tendo o autor que contratar advogado para ajuizar embargos de terceiros, que foram julgados improcedentes na primeira instância, o que agravou o sofrimento do réu e de sua família. A decisão só foi revertida em segundo grau, tendo sido reconhecida a boa-fé do réu na aquisição do imóvel.

Alegou, por fim, que ao autor pretende receber quantia superior a lhe é devida, tendo em vista que não há mora, pois a recusa de pagamento se deu de forma lícita, de modo que a aplicação de juros e correção desde a data do vencimento se mostra descabida.

Ao analisar o caso e o contrato firmado entre as partes, o juiz evidenciou a cláusula primeira, que diz que o autor é legítimo proprietário do imóvel objeto da lide.

"Essa afirmação não se sustenta, na medida em que resta incontroverso que o imóvel está registrado em nome de (...), de modo que o autor, no máximo detinha a posse do imóvel objeto do contrato."

Segundo o magistrado, o autor tinha pleno conhecimento, desde as tratativas no início de 2014, de que o imóvel poderia ser objeto de constrição judicial, tendo em vista a evidente relação duradoura entre o autor e o proprietário do imóvel.

"Por todos os vieses que se analisa, não há dúvidas que o autor não cumpriu o contrato nos exatos termos que foi pactuado, não podendo, por conseguinte, exigir do réu o cumprimento de sua contraprestação, sendo claro caso de aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido internalizada no ordenamento jurídico pátrio pelo art. 476 do Código Civil."

Assim, reputou legítima que o réu retivesse o pagamento da última parcela até solução definitiva das questões jurídicas envolvendo o imóvel.

"Esclareça-se, por oportuno, que não se está dizendo que o valor cobrado não seja devido. De fato o é. Todavia, a obrigação do seu pagamento somente surgirá quando o imóvel encontrar-se completamente livre e desembaraçado para ser transferido, livre de qualquer ônus, tal qual constou no contrato de compra e venda."

Por esses motivos, julgou os pedidos iniciais improcedentes e reconheceu a legitimidade da retenção do valor da última parcela de R$ 450 mil, até que o imóvel esteja livre ônus e seja possível sua regularização e transferência. Em sede de reconvenção, condenou o autor ao pagamento de R$ 120 mil a título de danos materiais.

O advogado Sergio de Góes Pittelli (Pittelli Advogados Associados) atua na causa pelo comprador.