Na revisão de locação comercial, benfeitorias feitas pelo locatário ...- Migalhas

A Corte Especial do STJ entendeu que, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.

A decisão veio no julgamento de embargos de divergência interpostos pelo locador de um imóvel comercial contra acórdão proferido pela 4ª turma do STJ, no qual ficou definido que, na ação revisional, as benfeitorias realizadas pelo locatário não deveriam ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, dentro do mesmo contrato.

A 4ª turma considerou a distinção entre as ações revisional e renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, pois nesse caso haverá um novo contrato.

Divergência

Ao interpor os embargos, o locador alegou que a decisão proferida pela 4ª turma divergiu de julgados da 3ª seção e da 5ª e 6ª turmas do Tribunal - órgãos que no passado eram competentes para julgar recursos sobre locação predial urbana.

O caso teve origem em ação revisional ajuizada por um hospital oftalmológico contra o locador do terreno, por causa do aumento do aluguel, que passaria de quase R$ 64 mil para perto de R$ 337 mil mensais.

O locador justificou que o aumento levou em conta a valorização do imóvel em razão de obra feita pelo locatário, com sua autorização. Por sua vez, o locatário sustentou que, enquanto não fosse indenizado pela construção, o dono do imóvel não teria direto a receber os respectivos frutos.

Em 2ª instância, o valor da locação foi fixado em R$ 72.765.

Preço de mercado

Em seu voto, a ministra relatora dos embargos, Nancy Andrighi, afirmou que, em vista dos artigos 35 da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e 1.255 do CC, devem ser indenizadas ao fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o consentimento do locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse ponto, porém a questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a acessão no cálculo da revisional de aluguel.

A magistrada, ao observar trecho do acórdão da 4ª turma, no qual ficou entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características originais da época da contratação, lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.

"Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário."

S. Exa. salientou que a ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada das partes contratantes.

Livre vontade

Nancy Andrighi destacou que, no caso julgado, o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. "Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos".

A ministra ressaltou também que os investimentos na acessão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado.

"A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel."

Os advogados Anna Maria da Trindade dos Reis (sócia do escritório Trindade & Reis Advogados Associados) e Túlio Márcio Cunha e Cruz Arantes estiveram na condução do caso.