Condômino inadimplente não pode ser proibido de usar áreas de lazer

Em decisão unânime, a 4ª turma do STJ proveu recurso para fixar a ilicitude da prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns de lazer.

Os recorrentes estão inadimplentes com o condomínio desde 1998, e por mudança no regulamento interno do condomínio, o proprietário do imóvel e seus dependentes foram proibidos de usar áreas como piscina, playground, brinquedoteca, etc.

O acórdão recorrido considerou que eventual utilização dos serviços não essenciais sem contraprestação configuraria verdadeiro incentivo à inadimplência e que o CC autoriza imposição de penalidades ao condômino que não cumpre com as obrigações.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, lembrou que o CC/02 previu no âmbito da função social da posse da propriedade a proteção da convivência coletiva. Mas resta a controvérsia: no âmbito da discricionariedade do condomínio em impor sanções, pode a convenção vedar áreas de lazer ao condômino inadimplente?

Conforme o ministro, há na doutrina posições para as duas correntes, quais sejam, de um lado a supremacia do interesse da maioria e de outro a impossibilidade de se afastar o direito de uso de área comum, ainda que seja área de lazer.

Segundo S. Exa., a natureza jurídica do condomínio edilício tem a característica de unidade orgânica indissolúvel, e o CC verberou de forma cogente como direito do condômino o de usar as partes comuns conforme a sua destinação. Por força de lei, prosseguiu, há o direito de usar e gozar as partes comuns, desde que não cause embaraço ao uso dos demais.

Apesar, disse Salomão, da inadimplência dos autores gerarem prejuízos (o valor da dívida supera R$ 2 milhões), é "ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, incorrendo em verdadeiro abuso de direito a disposição condominial que determina a privação da utilização como medida coercitiva, até mesmo coativa, de obrigar o adimplemento das taxas condominiais".

"O próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e seus dependentes."

Os ministros Isabel Gallotti, Buzzi, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira seguiram o relator.