Meio ambiente - do projeto básico ao heliponto

Walter José Senise*

Resorts, condomínios fechados, torres comerciais e tantos outros empreendimentos. Nas áreas rurais ou nas urbanas, a questão ambiental é, cada vez mais, uma das variáveis a ser considerada para as tomadas de decisão sobre ir em frente ou adiar um novo projeto imobiliário. E não poderia ser diferente.

Basta notar alguns aspectos ambientais que devem ser considerados em cada uma das etapas de um projeto desses. Vejamos alguns deles na simples construção de um edifício:

i) Escolha do terreno. Se em área urbana e livre de cobertura vegetal, pode ser mais facilmente ocupado. Mas não é tudo. Se for um terreno que nunca foi ocupado, limpo ou coberto somente por capim, então se abre boa possibilidade para seu uso. Passo seguinte, uma avaliação técnica do solo e subsolo, para verificar eventual contaminação, seja por material que tenha ali sido depositado (entulho, sucata, restos de tinta, óleos), seja pelo deslocamento de pluma de contaminantes de atividade da propriedade vizinha, como um posto de combustível, uma indústria, vazamentos de esgoto doméstico, laboratórios etc. Trata-se de medida preventiva e que, sempre, é muito bem-vinda. Afinal, se constada a contaminação, será o atual titular do imóvel quem responderá pela recuperação ambiental - responsabilidade de terceiros (antigo proprietário ou vizinho) será discutida depois, em processo específico, moroso e que nem sempre resulta a indenização justa e esperada pelo, um dia, tão entusiasmado mais novo proprietário de um terreno.

Confirmada a inexistência de passivo ambiental, inicia-se a maratona para a ocupação do terreno. Digamos que tão somente para o canteiro de obras ou o showroom daquele belo escritório modelo decorado.

No fundo do terreno passa um córrego - Fantástico, será o atrativo, o charme ambiental do empreendimento! Depende. Conforme as proporções do terreno, mais fácil será a doação da área para o estabelecimento de um parque e fixação de uma placa com os dizeres "a empresa X conserva esta área". Isso porque a legislação ambiental (Código Florestal - Lei 4.771/65 - clique aqui) não estabeleceu critérios distintos para as Áreas de Preservação Permanente - APPs, se em área rural ou urbana. Assim, há casos concretos em que, como no exemplo aqui trazido, a margem de preservação do referido córrego, seria de 30m (trinta metros), fato que poderia inviabilizar a ocupação do terreno para a construção de um prédio, uma casa ou um supermercado.

ii) Gerenciamento das obras. Assumindo um cenário menos complexo, obtidas as devidas autorizações, são iniciadas as obras. E são gerados os primeiros resíduos de construção civil. É simples - instala-se uma caçamba na sarjeta e a obra vai em frente. O caçambeiro é pontual. Antes de lotar cada caçamba, aparece com uma nova, semanalmente, às 6 horas da manhã. Retira a caçamba cheia e leva embora. Para bem longe, num bota-fora adequado para o entulho. Pronto, está feita a besteira, configurada a infração ambiental. A Resolução Conama 307/02 (clique aqui), em vigor desde 2005, veda os bota-foras. Os resíduos de construção civil têm que ser destinados para aterro sanitário adequado. Nessa infração exemplificada, o caçambeiro talvez também responda pela reparação do dano ambiental. Mas, o primeiro a ser chamado a responder, será o empreendedor, aquele que consta como titular da atividade (construção do prédio) licenciada pelo órgão público. Além de ter que participar da limpeza da área do bota-fora, esse sujeito poderá sofrer uma multa e a atividade, que vem gerando os resíduos, paralisada até devida regularização. Resultados: despesas fora do orçamento, prejuízos pelo atraso na venda das unidades e pagamento de multa contratual pelo atraso na entrega do prédio e de juros maiores para os financiadores.

iii) Passada essa tormentosa etapa, chega-se ao topo do edifício. A instalação final é a de uma antena de transmissão de rádio e gerador, para comunicação com helicópteros, o que dará condições de acrescentar instalação de heliponto. O heliponto será instalado em regime de locação, o que ajudará o construtor a bancar a remediação daquela área do bota-fora, ainda em andamento. Dada autorização pela prefeitura, ANATEL e ANAC a obra é embargada. Motivo, licença municipal concedida sem estudo de impacto de vizinhança (EIV), necessário, com base no Estatuto da Cidade (Lei federal 10.257/01 - clique aqui), considerando a existência de residências, escola e hospital nas redondezas, cuja comunidade pode se sentir ameaçada por hipotéticos efeitos gerados pelas ondas eletromagnéticas da antena de rádio, além dos incômodos provocados pelo ruído dos helicópteros e do gerador. Resolvido também esse problema, cuidado agora deve ser dado à destinação correta da bateria do gerador (Resolução Conama 401/08 - clique aqui)...

História hipotética? Sim. No entanto, plenamente factível, o caso acima vale como um exemplo, e bastante simples, de alguns aspectos ambientais que devem ser considerados numa obra já de rotina em grandes cidades. Outros tantos, de menor ou maior complexidade, também devem ser ponderados e, especialmente, previstos no cronograma e planejamento orçamentário de qualquer empreendimento.

_______________

*Advogado, sócio responsável pela área Ambiental do escritório Araújo e Policastro Advogados

_______________