A Lei nº 10.931/04 e as alterações no regime registral de imóveis

Claudio Taveira

Ivandro Ristum Trevelim*

Algumas alterações recentes nas leis que versam sobre o mercado imobiliário podem trazer importante contribuição para o fomento deste setor, responsável por 10% do PIB brasileiro.

De uma só vez, a Lei nº 10.931 publicada em 3 de agosto de 2004 inseriu disposições renovadoras sobre matérias tão distintas quanto o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias e seu regime tributário, valores mobiliários (tais como a letra e a cédula de crédito imobiliário) e financiamento imobiliário, introduzindo ainda alterações significativas nas leis de alienação fiduciária, locações e finalmente registro publico imobiliário.

A par da importância dos demais institutos acima mencionados, vem chamando atenção especial as inovações introduzidas na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973), atinentes aos artigos 212, 213 e 214, versando sobre os procedimentos para retificação de áreas, tanto na esfera judicial como administrativa, os quais receberam enfoque e tratamento completamente novos.

Originalmente, o artigo 213 da Lei de Registros Públicos e seus parágrafos determinavam que a retificação, ressalvado os casos de erro evidente e que não resultassem em prejuízo a terceiros, deveria ser feita mediante despacho judicial, ou seja, mediante a ação de retificação de área. Deveriam então ser citados todos os confrontantes, bem como ouvido o Ministério Público, e havendo impugnação, o juiz determinaria a remessa do processo às vias ordinárias.

Percebe-se, portanto, que tal procedimento implicava constantemente em demora, que muitas vezes inviabilizava a realização de determinados projetos e empreendimentos em um imóvel, caso sua descrição apresentasse alguma falha ou omissão, visto que tais defeitos devem ser sanados para possibilitar o subseqüente registro da incorporação¹.

Assim, com o decorrer dos anos, multiplicaram-se as ações, e a retificação judicial tornou-se quase um elemento cultural de nossa tradição registrária, que se de um lado garantia a segurança jurídica almejada e exigida pelos Cartórios de Registro de Imóveis no cumprimento da lei e preservação do fólio real, por outro resultou em entrave ao desenvolvimento e fomento do mercado imobiliário (construção civil).

Isto começou a mudar, no que se refere aos imóveis rurais, com a publicação da Lei nº 10.267 de 28 de agosto de 2001 e do Decreto que a regulamentou nº 4.449 de 30 de outubro de 2002, passando a haver previsão legal no sentido de possibilitar a retificação de área pela via administrativa (internamente ao Cartório de Registro de Imóveis), mediante a apresentação de memorial descritivo e planta geo-referenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro e de requerimento contendo declaração de inexistência de alteração nas divisas do imóvel, bem como que foram respeitados os direitos dos confrontantes, os quais devem ainda apresentar sua expressa anuência, além de outras exigências legais.

Com o advento da Lei nº 10.931/04, foi previsto o procedimento administrativo que já vem sendo chamado de retificação consensual, que traz para o Cartório de Registro de Imóveis a competência para realizar as retificações de registro ou averbação, a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte ou não alteração da área, instruído com planta e memorial descritivo assinado pelo técnico responsável, bem como pelos confrontantes (artigo 213, inciso II, conforme redação dada pelo artigo 59 da Lei nº 10.931/04)².

Assim, pelo novo procedimento criado, faltando a concordância de algum dos confrontantes, este deverá ser notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para manifestação em quinze dias. Não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, promover-se-á a notificação mediante edital publicado por duas vezes em jornal de grande circulação (§ 2º e 3º do art. 213).

Transcorrido o prazo sem que tenham sido aprestadas impugnações, o Oficial deverá averbar a retificação, sendo que será presumida a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no aludido prazo (§4º do art. 213).

Mesmo havendo impugnação, que deve ser fundamentada, o Oficial solicitará a manifestação do requerente e do profissional que elaborou a planta em cinco dias (§5º do art. 213), havendo ainda previsão para realização de "transação amigável". Não sendo possível solucionar o impasse, o Oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia atingir direito de propriedade, hipótese na qual o juiz remeterá às vias ordinárias (§ 6º do art. 213).

Ressalte-se ainda que, se constatado não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderá o requerente e o responsável técnico pelos prejuízos causados, independentemente de outras sanções penais.

O procedimento acima também poderá ser utilizado para apuração de áreas remanescentes, outra situação para a qual a ação judicial era utilizada. Muito comum a situação na qual o proprietário alienava parcelas de sua propriedade, que eram assim "destacadas" da matrícula original, restando ao final uma área indefinida, somente passível de determinação pela via judicial, situação agora simplificada.

Outra inovação foi o ajuste de divisas entre confrontantes por escritura pública, independentemente da retificação, observada a legislação urbanística aplicável e o recolhimento do imposto sobre a transmissão de bens imóveis incidente se for o caso (§ 9º do art. 213). Esta hipótese foi prevista para simplificar eventual necessidade de tornar uma divisa mais retilínea ou adequada ao empreendimento, especialmente quando não envolver diferenças nas áreas finais.

Os aspectos mencionados acima podem em muito contribuir para inserção mais rápida de imóveis pendentes de regularização no mercado imobiliário e da construção civil, colaborando para o reaquecimento do setor, especialmente em consonância às demais medidas compreendidas na Lei nº 10.931/04.

Nesse sentido, já se percebe um grande debate, especialmente entre os Oficiais Registradores, no sentido de buscar uma definição da real extensão das novas atribuições conferidas por lei, visto a ampliação da sua área de competência e atuação.
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*Advogados do escritório Pinheiro Neto Advogados

* Este artigo foi redigido meramente para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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